Quý III/2026, Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (HOSE: AGG) ghi nhận doanh thu thuần 23,77 tỷ đồng, giảm 86% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ đạt 15,35 tỷ đồng, giảm 85,9%. Lũy kế 9 tháng, doanh thu đạt 160,81 tỷ đồng, giảm 70,3%, trong khi lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ đạt 293,29 tỷ đồng, tăng 46,7%, vượt kế hoạch lợi nhuận cả năm. Sự trái chiều này chủ yếu gắn với nguồn thu nhập phát sinh từ thương vụ hợp nhất nhóm Lộc Phát -Đông Nam, liên quan dự án The Gió Riverside.

Hai khoản lãi hợp nhất vượt lợi nhuận trước thuế

Khi giành quyền kiểm soát nhóm doanh nghiệp trên, An Gia ghi nhận khoảng 165 tỷ đồng từ đánh giá lại khoản đầu tư đã nắm giữ và gần 140 tỷ đồng lãi từ giao dịch mua giá rẻ. Tổng hai khoản đạt khoảng 305 tỷ đồng, cao hơn lợi nhuận trước thuế 9 tháng khoảng 301 tỷ đồng. Nếu loại riêng hai khoản thu nhập này và giữ nguyên các yếu tố khác, kết quả trước thuế còn lại âm khoảng 3 tỷ đồng.

Điểm đáng chú ý khác nằm ở giá vốn quý III. Doanh thu chưa đến 24 tỷ đồng nhưng lợi nhuận gộp đạt 60,45 tỷ đồng, do tổng giá vốn ghi nhận âm khoảng 36,7 tỷ đồng. Riêng giá vốn bán và cho thuê căn hộ âm 37,2 tỷ đồng. Như vậy, lợi nhuận kỳ này chịu ảnh hưởng lớn từ các khoản ghi nhận kế toán.

Tài sản tăng mạnh, cần nhìn cùng dòng tiền

Cuối tháng 9, tổng tài sản An Gia đạt khoảng 11.439 tỷ đồng, hơn gấp đôi đầu năm. Hàng tồn kho đạt 3.567 tỷ đồng, gấp khoảng 10,3 lần; riêng The Gió Riverside chiếm gần 3.293 tỷ đồng, tương đương hơn 92% tổng tồn kho. Nhóm công ty mới hợp nhất mang vào khoảng 3.152 tỷ đồng tồn kho. Tương tự, người mua trả trước tăng lên khoảng 3.624 tỷ đồng, nhưng hơn 3.036 tỷ đồng đã có tại nhóm doanh nghiệp được mua ở thời điểm hợp nhất. Chênh lệch số dư vì vậy không phản ánh riêng lượng tiền bán hàng thu mới trong 9 tháng.

Ngoài tồn kho, vốn của An Gia còn nằm trong các khoản hợp tác đầu tư và cho vay. Riêng The Lá Village, tổng vốn thông qua Công ty Gia Linh khoảng 3.322 tỷ đồng, gồm 1.443 tỷ đồng hợp tác kinh doanh và 1.878 tỷ đồng cho vay. Dự án đang hoàn thiện thủ tục pháp lý, khiến tiến độ triển khai và thu hồi vốn trở thành yếu tố cần theo dõi. Ở chiều tích cực, dòng tiền kinh doanh 9 tháng dương hơn 534 tỷ đồng, so với mức âm gần 933 tỷ đồng cùng kỳ. Tuy nhiên, sự cải thiện này cần được đánh giá cùng khả năng duy trì thu tiền và các biến động công nợ.

Tổng dư nợ vay cuối kỳ khoảng 2.498 tỷ đồng, trong đó hơn 2.173 tỷ đồng là ngắn hạn. Việc mở rộng phạm vi hợp nhất cũng góp phần làm tăng dư nợ, nên không thể quy toàn bộ chênh lệch thành khoản vay mới của An Gia trong kỳ. Với cơ cấu này, sức bền lợi nhuận phụ thuộc vào tiến độ bàn giao The Gió Riverside, khả năng thu hồi vốn tại đối tác và kiểm soát chi phí.