Giá giảm, thanh khoản chậm

Đất nền Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời gian tăng nóng. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com, trong quý 1/2026, giá rao bán đất nền tại một số khu vực ngoại thành giảm trung bình 3-5% so với cuối năm 2025. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn ở mức thấp, chỉ khoảng 15% số lượng chào bán được giao dịch thành công, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trước biến động vĩ mô và xu hướng lãi suất vay mua nhà tăng. Những sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay chịu áp lực mạnh, trong khi phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực ít biến động và vẫn duy trì sự quan tâm ổn định.

Mặc dù giảm giá song lượng giao dịch hạn chế cho thấy thị trường đang trải qua giai đoạn chọn lọc. Các dự án ở ngoại thành, dù giảm 3-4%, vẫn khó tìm người mua, trong khi đất có nhu cầu ở thực vẫn nhận được sự quan tâm nhất định. Thực tế này phản ánh sự phân hóa rõ nét giữa loại hình sản phẩm và vị trí, khi nhà đầu tư ưu tiên những bất động sản pháp lý rõ ràng và khả năng sử dụng thực tế, trong bối cảnh thị trường đất nền tiếp tục thận trọng.

Ông Lưu Dũng, nhà đầu tư lâu năm tại khu vực Hòa Lạc, Sơn Tây, Hà Nội cho biết: “Nhiều lô đất tại Hòa Lạc giảm giá từ 200 - 300 triệu đồng mỗi lô nhưng vẫn không có người mua. Điều này cho thấy tâm lý thận trọng của nhà đầu tư vẫn đang chi phối thị trường”.

Tương tự, chị Lê Thị Hương, một môi giới ở khu vực Hòa Lạc cũng nhận xét: “Một số lô đất tại Hòa Lạc dù giảm giá nhưng vẫn khó thanh khoản. Nguyên nhân chính là nhu cầu thực không cao, cộng thêm chi phí vốn vay ngân hàng tăng khiến người mua dè dặt”.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com nhận định: “Đây là thời điểm phù hợp cho người mua có sẵn dòng tiền, bởi họ có quyền lựa chọn, đàm phán và ưu tiên các chủ đầu tư uy tín. Sự phân hóa diễn ra mạnh mẽ không chỉ ở loại hình sản phẩm mà còn ở uy tín chủ đầu tư và vị trí, thúc đẩy nhà phát triển tập trung vào chất lượng thiết kế và tiện ích thực tế”.

Lãi suất tăng, chuyên gia khuyên chưa vội “xuống tiền”

Việc mặt bằng lãi suất vay mua nhà tăng khiến nhiều người mua và nhà đầu tư thận trọng hơn. Theo bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam, lãi suất tăng phần lớn do chu kỳ tín dụng của hệ thống ngân hàng. Sau cao điểm giải ngân cuối năm và nhu cầu vay mạnh đầu năm, ngân hàng rà soát cơ cấu tín dụng và điều chỉnh lãi suất để cân đối chi phí vốn và khẩu vị rủi ro. Đây là nỗ lực cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và kiểm soát rủi ro, chứ không phải “phanh gấp” thị trường.

Khi chi phí vốn tăng, người mua để ở tính toán kỹ hơn về khả năng tài chính, ưu tiên các sản phẩm phù hợp thu nhập, thay vì chạy theo vị trí “nóng” hay tiện ích cao cấp. Nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao cũng thận trọng hơn, chuyển trọng tâm sang hiệu quả khai thác và khả năng tạo dòng tiền thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Sự phân hóa thanh khoản càng rõ nét giữacác sản phẩm đầu cơ như đất nền xa trung tâm, dự án chưa hoàn thiện pháp lý hay cao cấp vượt nhu cầu thực chịu áp lực lớn. Trong khi căn hộ tầm trung, nhà ở hoàn thiện trong khu dân cư hiện hữu, văn phòng vừa, nhà trọ, căn hộ dịch vụ, shophouse trung tâm vẫn duy trì sức hấp thụ tốt. Khi chi phí vốn tăng, thị trường chuyển từ đầu cơ sang đầu tư dựa vào giá trị sử dụng thực tế.

Nhìn chung, thị trường bất động sản 2026 đang bước vào giai đoạn thanh khoản khó khăn nhưng cơ hội vẫn hiện hữu cho nhu cầu ở thực. Sự phân hóa về giá, loại hình sản phẩm và uy tín chủ đầu tư tạo điều kiện cho người mua lựa chọn kỹ càng, đồng thời thúc đẩy quá trình phát triển minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững.

TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam nhận định, dù đất nền Hà Nội có dấu hiệu giảm giá 3-4%, nhà đầu tư chưa nên vội “xuống tiền”. Bởi mức giảm này chưa phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản.

Ông Lượng lý giải, chính sách tiền tệ đang thắt chặt, lãi suất tăng tạo áp lực lên hầu hết các ngành kinh tế, trong đó bất động sản chịu tác động mạnh. Thanh khoản thị trường hiện vẫn rất thấp, giao dịch khó diễn ra, nên giá khó giảm thêm nhưng việc nắm giữ sản phẩmdẫn tới lợi nhuận âm.

Theo ông Lượng: “Nhà đầu tư cần giữ tiền mặt, chuẩn bị cho các cơ hội mua khi có làn sóng cắt lỗ vìkhông chịu được áp lực từ lãi suất. Thay vì muakhi giá chưa ổn định,nhà đầu tư nên chờ các cơ hội mua khi thị trường có dấu hiệu phục hồi rõ ràng, giúp hạn chế rủi ro và tránh thua lỗ do áp lực lãi suất”.