Những cuộc tháo chạy âm thầm

Từng là kênh "trú ẩn" an toàn với tỷ suất sinh lời kép từ tăng giá và cho thuê, thị trường căn hộ TP.HCM đang bước vào giai đoạn thanh lọc khắc nghiệt. Khi giá bán đã tiệm cận "đỉnh", trong khi giá thuê dậm chân tại chỗ và lãi suất thả nổi bắt đầu "ngấm đòn", nhiều nhà đầu tư đang đứng trước bài toán tài chính đầy rủi ro.

Trước Tết Nguyên đán, anh Thành Nam (quận Bình Thạnh) tự tin rao bán căn hộ 86m² tại một dự án sắp bàn giao ở khu Đông với giá gần 6 tỷ đồng. Thời điểm đó, mức giá này được coi là "sát sườn" thị trường. Thế nhưng, sau nhiều tháng mòn mỏi chờ đợi khách xem nhà, anh Nam buộc phải giảm giá 600 triệu đồng – một con số không hề nhỏ – nhưng giao dịch vẫn đóng băng.

Nỗi lo lớn nhất của anh không chỉ là việc chậm thanh khoản, mà là "cú sốc" lãi suất đang cận kề. Theo chính sách bán hàng, anh được hỗ trợ lãi suất 0% cho đến khi nhận nhà. Khi thời hạn ưu đãi kết thúc cũng là lúc khoản vay tỷ đồng của anh bước vào giai đoạn lãi suất thả nổi, dự kiến dao động từ 13–14%/năm. "Tôi đã tính đến phương án cho thuê để lấy dòng tiền trả lãi. Nhưng khảo sát thực tế khiến tôi ngã ngửa: giá thuê chỉ khoảng 11–12 triệu đồng/tháng, chưa bằng một nửa số tiền lãi hàng tháng tôi phải đóng cho ngân hàng," anh Nam chia sẻ trong sự lo lắng.

Nghịch lý: Giá nhà phi mã, giá thuê "đứng hình"

Thị trường căn hộ TP.HCM vừa trải qua một giai đoạn tăng giá mạnh mẽ, bất chấp những khó khăn chung của nền kinh tế. Trường hợp của chị Thúy, một nhà đầu tư tại dự án Stown Tham Lương phường Đông Hưng Thuậnlà minh chứng cho sự "ngáo giá" của thị trường thứ cấp.

Năm 2022, căn hộ 3 phòng ngủ tại đây có giá 1,8 tỷ đồng. Đến cuối năm 2024, giá rao bán đã vọt lên 3,4 tỷ, thậm chí có lúc chạm ngưỡng 4,3 tỷ đồng,tăng hơn gấp đôi chỉ sau 2 năm. Tuy nhiên, một nghịch lý tồn tại là giá cho thuê tại khu vực này vẫn "bất động" ở mức 7–8 triệu đồng/tháng.

Việc giá trị tài sản tăng ảo trong khi giá trị khai thác thực tế (dòng tiền cho thuê) không tăng tương ứng đã tạo ra một khoảng trống nguy hiểm. Hiện tại, dù chị Thúy chấp nhận "cắt lỗ" 200 triệu đồng so với giá mua vào để giải phóng áp lực nợ vay, nhưng thị trường vẫn im hơi lặng tiếng.

Khảo sát trên nhiều hội nhóm và nền tảng mạng xã hội chuyên mua bán căn hộ tại TP.HCM thời gian gần đây cho thấy số lượng tin rao “cắt lỗ”, “bán gấp”, “giảm sâu” xuất hiện ngày càng dày đặc, đặc biệt tại khu vực phía Đông. Nhiều bài đăng liên tục cập nhật mức giá mới thấp hơn so với trước đó chỉ sau vài ngày. Anh Đ., một môi giới bất động sản lâu năm chuyên khu Đông cho biết, trước Tết thị trường vẫn còn khá thanh khoản, có những căn hộ chỉ cần đăng 1–2 tin là đã nhanh chóng tìm được người mua. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, tình hình đã khác hẳn. “Có những căn tôi quay đến vài chục video để đăng tìm khách nhưng vẫn chưa chốt được giá cuối. Trong khi đó, chủ nhà liên tục gọi điện báo giảm thêm vài chục đến cả trăm triệu đồng. Cảm giác họ đang rất sốt ruột và muốn bán ra càng sớm càng tốt”, anh Đ. chia sẻ. Theo các môi giới, áp lực tài chính và kỳ vọng thoát hàng nhanh đang khiến không ít chủ căn hộ chấp nhận hạ giá sâu để tìm người mua trong bối cảnh thị trường trầm lắng.

Áp lực từ chi phí vốn và chính sách siết tín dụng

Sự thay đổi trong kỳ vọng lợi nhuận càng trở nên rõ rệt khi chi phí vốn tăng cao. Trong giai đoạn "tiền rẻ" trước đây, nhiều người sẵn sàng vay 60-70% giá trị nhà để đầu cơ, hy vọng vào việc tăng giá 20-30% mỗi năm sẽ bù đắp tất cả. Nhưng hiện nay, khi Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt chẽ dư nợ bất động sản (định hướng quanh mức 25% tổng dư nợ), dòng vốn không còn dễ dãi. Với một căn hộ 11 tỷ đồng, nếu vay 6 tỷ, tiền lãi mỗi năm có thể lên tới gần 800 triệu đồng. Trong khi đó, doanh thu từ cho thuê chỉ mang về khoảng 200 triệu đồng. Khoản thâm hụt 600 triệu đồng mỗi năm là "gánh nặng" quá lớn đối với bất kỳ nhà đầu tư cá nhân nào.

Ngay cả với những người mua bằng vốn tự có, hiệu quả sử dụng vốn cũng đang bị đặt dấu hỏi lớn. Đem 11 tỷ đồng gửi ngân hàng, nhà đầu tư có thể thu về 700-800 triệu đồng tiền lãi mà không phải lo chi phí bảo trì, xuống cấp hay tìm khách thuê.

Nhận định chuyên gia: Giá đã tiệm cận "đỉnh"

Theo ông Nguyễn Duy Thành, chuyên gia bất động sản, hiện nay lợi nhuận cho thuê bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh đã rơi xuống mức thấp kỷ lục trong nhiều năm qua, có thời điểm chỉ còn khoảng 2,2%/năm. “Sự chênh lệch quá lớn giữa giá bán và giá thuê cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn định giá cao. Khi dòng tiền khai thác không tương xứng với giá trị tài sản, tính đầu cơ sẽ giảm mạnh”, ông Thành nhận định.

So với các quốc gia trong khu vực như Thái Lan hay Indonesia – nơi lợi suất cho thuê căn hộ thường đạt khoảng 5–8% mỗi năm – bất động sản căn hộ tại Việt Nam hiện kém hấp dẫn hơn về mặt dòng tiền. Theo các chuyên gia, thị trường hiện nay đang nghiêng về phía những người có nhu cầu ở thực hoặc các nhà đầu tư dài hạn với tiềm lực tài chính mạnh, ít phụ thuộc vào đòn bẩy tín dụng.

Cú “phanh” của thị trường sau Tết được xem như lời cảnh tỉnh đối với chiến lược đầu tư “lướt sóng” bằng vốn vay. Trong trung hạn, thị trường căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh chỉ có thể ổn định khi giá bán dần trở về mức phù hợp hơn với thu nhập và khả năng chi trả của người dân.

Theo ông Trần Khánh Quang, thời điểm này các nhà đầu tư cần rà soát lại việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Nếu khoản trả gốc và lãi vay vượt quá 50% thu nhập hàng tháng, việc cơ cấu lại danh mục tài sản,thậm chí chấp nhận bán cắt lỗ nhẹ đócó thể là giải pháp cần thiết để đảm bảo thanh khoản lúc này.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư nên ưu tiên những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Những dự án đã hoàn thiện, có pháp lý rõ ràng và vị trí thuận tiện giao thông thường có khả năng giữ giá tốt hơn so với các dự án mới chỉ ở giai đoạn quy hoạch hoặc “vẽ” triển vọng trong tương lai.