Thời gian gần đây, giá chung cư tăng mạnh nên nhiều người chuyển hướng tìm nhà đất thổ cư để mua. Đáng nói, làn sóng tăng giá chung cư đã tác động đến phân khúc nhà đất thổ cư.

Cò bất động sản 'thổi' giá đất nền

Một căn nhà liền kề tại khu Tổng cục 5 (Tân Triều, Thanh Trì, Hà Nội), diện tích 101m², mặt tiền 5,2m, hướng Nam, đã hoàn thiện 6 tầng có thang máy được chủ nhà rao bán 6 tháng nay với giá 17,5 tỷ đồng và công khai số điện thoại liên lạc ở nhiều khu vực công cộng cũng như trên các trang web, zalo, facebook cá nhân nhưng không thấy người hỏi mua.

“Do cần vốn để đầu tư vào lĩnh vực thực phẩm nên tôi quyết định bán nhà và đã nhờ môi giới tìm khách. Tuy nhiên, sau gần 4 tháng, môi giới cũng không dẫn được khách nào đến hỏi, xem nhà”, anh Trần Mạnh Phương, chủ nhà cho biết.

Theo quan sát, căn nhà khá thoáng mát, được thiết kế và hoàn thiện nội thất cao cấp. Tầng 1 - 2 thông sàn với mục đích phục vụ kinh doanh hoặc cho thuê kinh doanh. Tầng 3 – 4, mỗi tầng 2 phòng ngủ 2 vệ sinh khép kín. Tầng 5 thông sàn làm bếp và phòng khách. Tầng 6 được sử dụng làm phòng thờ, kho và sân phơi.

Trong vai một nhà đầu tư bất động sản (BĐS), phóng viên đã liên hệ với một số nhân viên môi giới BĐS khu vực Hà Nội. Được gợi ý tìm hiểu nhà liền kề khu vực Tổng cục 5, môi giới Phạm Bá Minh dẫn đến đúng căn nhà của anh Trần Mạnh Phương. Minh giới thiệu, căn nhà có diện tích 101m² , mặt tiền 5,2m, hướng Nam, nhìn ra cánh đồng rau muống, đã hoàn thiện 6 tầng có thang máy.

“Mặt đường khu vực rộng 13m, vị trí căn nhà sát căn góc nên rất thoáng mát. Đây là khu dân trí cao, chủ yếu dành cho cán bộ trong lực lượng vũ trang và các doanh nghiệp. Nơi đây cũng gần nhiều trường học các cấp và đại học. Căn nhà đã có sổ đỏ sẵn sàng giao dịch và giao nhà ngay. Giá bán 19,5 tỷ đồng. Vì môi giới được bên bán chi trả chi phí 1% căn nhà nên em không kênh giá”, môi giới Minh cho biết.

Như vậy, qua môi giới, căn nhà liền kề được chủ nhà rao bán giá 17,5 tỷ đồng đã được môi giới nâng lên thành 19,5 tỷ đồng, tức là chênh 2 tỷ đồng so với mức giá ban đầu đưa ra. Chiều 13/4, phóng viên tiếp tục tìm hiểu giá đất nền khu vực Hoà Lạc. Môi gới BĐS tên Nguyễn Ngọc Nhất cho biết, giá giao dịch hiện tại từ 23- 25 triệu đồng/m2 tuỳ khu vực, diện tích, đường vào.

“Đất ở đây có bìa đỏ hết rồi. Hơn 2 tháng nay, lượng khách đến mua bán giao dịch rất đông. Giá bán sau Tết là 21 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên 23- 25 triệu đồng/m2, tăng từ 2- 4 giá/m2 rồi. Nếu anh không quyết định và xuống tiền nhanh, giá đất sẽ còn tăng cao hơn nữa”, môi giới tên Nguyễn Ngọc Nhất cho biết.

Chỉ tay vào một lô đất có diện tích 70m2 mặt tiền 4,5m, hướng Nam, Nhất cho biết, lô đất này chủ nhà rao bán 24 triệu/m2, tính cả anh nữa là 5 người đến tìm hiểu chỉ trong 4 ngày. “Nếu anh chốt mua ngay, chủ nhà sẽ ra lộc 10 triệu. Chủ nhà chịu chi phí môi giới, thuế thu nhập cá nhân, người mua chịu chi trước bạ, phí sang tên sổ đỏ. Tổng số tiền phải chi trả cho lô đất ở đây khoảng 1,7 tỷ đồng. Nếu chốt sớm anh nên đặt cọc 100 triệu để chủ nhà không lật kèo trong lúc giá đất đang có dấu hiệu tăng mạnh hiện nay”, Nhất nói.

Sáng 14/4, phóng viên đã liên hệ lại với môi giới và được Nhất cho biết, chủ nhà đã bán lô đất với giá 24,5 triệu đồng/m2, cao hơn mức giá đưa ra ban đầu là 500 nghìn đồng/m2. "Anh không chốt sớm thật tiếc quá. Hiện phía đối diện còn 1 lô cuối cùng, hướng Bắc, chủ nhà rao bán giá 24 triệu/m2, nếu chốt thì anh em mình gặp gỡ để đặt cọc mua bán”, Nhất nói. Theo tìm hiểu của phóng viên, lô đất 70m2 hướng Nam đã được chủ nhà bán với giá 22,5 triêu đồng/m2 chứ không phải mức giá 24,5 triệu đồng/m2 mà môi giới Nhất đưa ra.

Làm gì để tránh mua đắt?

Theo đánh giá của một đơn vị tư vấn bất động sản uy tín, trong quý 1, nhà đất thổ cư ghi nhận mức tăng giá từ 10-20% so với cuối năm 2023. Cụ thể, giá nhà riêng tại quận Nam Từ Liêm diện tích 30 - 40 m2, ngõ nhỏ, ô tô không vào được thuộc các khu vực Mễ Trì, Mỹ Đình, Trung Văn, Phú Đô… giá bán đã tăng từ 2,8 - 4,4 tỷ đồng/căn lên mức 3,4 - 4,8 tỷ đồng/căn.

Những căn diện tích 30 - 40 m2, ô tô đỗ cửa, giá cũng tăng từ 4,8 - 5,5 tỷ đồng/căn lên mức 5,2-7,5 tỷ đồng/căn. Hiện tại, giá nhà và đất nền tại Nam Từ Liêm đang được rao bán với mức giá phổ biến 143,5 triệu đồng/m2, mức giá này tăng 6,1% so với cùng kỳ năm ngoái và cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Theo báo cáo quý I/2024 từ Trung tâm nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate, thị trường giao dịch chuyển nhượng tại Hà Nội ước đạt khoảng 15.000 - 16.000 giao dịch. Trong đó, phần lớn đến từ giao dịch chuyển nhượng nhà phố thổ cư với hơn 50% lượng giao dịch toàn thị trường; giao dịch chuyển nhượng chung cư cao tầng xếp thứ 2 với gần 42% lượng giao dịch. Lượng giao dịch chuyển nhượng bất động sản trong quý 2/2024 dự báo tiếp tục tăng ở cả phân khúc chung cư và thổ cư.

Theo đơn vị này, Long Biên, Nam Từ Liêm và Bắc Từ Liêm là 3 quận tập trung lượng giao dịch thổ cư sôi động từ tháng 12/2023 đến tháng 2/2024. Xu hướng giao dịch được dự báo sẽ tiếp tục tăng nhiệt tại 3 quận này trong quý 2/2024. Phân khúc giá được nhiều khách hàng lựa chọn giao dịch dao động từ 3-7 tỷ đồng.

Từ năm 2018-2024, số lượng giao dịch thổ cư tại Long Biên luôn nằm trong top đầu các quận tại Hà Nội. Nguyên nhân là do hạ tầng hoàn thiện, tiện ích sống đa dạng và vị trí thuận tiện khi di chuyển vào nội thành, đầy đủ những lý do để thị trường thổ cư Long Biên bứt phá mạnh mẽ. 

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng trước đây nhà đất có diện tích hẹp, nhất là nhà đất trong ngõ hẻm thường là phân khúc được người mua ở thực và đem so sánh với giá chung cư. Tuy nhiên, giá chung cư tăng đột ngột ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp thời gian qua đã thúc đẩy một nhóm khách hàng chuyển hướng sang nhà đất. Chính vì vậy nhà đất đã bị môi giới đẩy giá, nâng giá để trục lợi.

“Để không bị rơi vào bẫy của các môi giới, các nhà đầu tư, người mua đất có nhu cầu ở thật cần tìm hiểu kỹ đất khu vực được đầu tư, thậm chí có thể tìm hiểu, tìm đến người chủ có đất thực sự để giao dịch, tránh bị hớ”, ông Đính phân tích.