Chiều 15/6, tại kỳ họp thứ tư (kỳ họp chuyên đề), HĐND thành phố Hà Nội đã thông qua Nghị quyết về chính sách cải tạo chỉnh trang đô thị và phát triển TOD trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Đáng chú ý, Nghị quyết quy định cụ thể về chính sách, biện pháp thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư, khu chung cư, trong đó quy định trình tự, thủ tục giao chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư.

Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất tại khu vực cải tạo, xây dựng lại chung cư có quyền tự đề xuất thực hiện

Điều 9 Nghị quyết quy định, chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất tại khu vực cải tạo, xây dựng lại chung cư có quyền tự đề xuất thực hiện dự án khi được toàn bộ số chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất nằm trong ranh giới dự án đồng thuận góp quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Việc cải tạo, xây dựng lại chung cư trong trường hợp này phải được lập thành dự án, do doanh nghiệp được các chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thống nhất lựa chọn làm chủ đầu tư. Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết trình Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt và lập, triển khai thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư, bảo đảm phù hợp với quy hoạch được phê duyệt và quy định của pháp luật có liên quan.

Nghị quyết cũng quy định, đối với khu vực thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 4 của Nghị quyết này mà chưa có dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 9, việc giao chủ đầu tư dự án được thực hiện theo quy định:

Căn cứ Danh mục dự án đã được phê duyệt, Sở Xây dựng gửi văn bản đến nhà đầu tư mời tham gia dự án.

Nhà đầu tư quan tâm gửi văn bản đề xuất bao gồm các nội dung về mục tiêu; quy mô đầu tư; địa điểm thực hiện dự án; sơ bộ tổng mức đầu tư hoặc tổng vốn đầu tư; thời gian thực hiện; thông tin quy hoạch (nếu có) và các thông tin khác theo tính chất kỹ thuật, đặc thù của từng dự án; kèm theo tài liệu chứng minh việc đáp ứng điều kiện đối với tổ chức kinh doanh bất động sản.

Điều kiện đối với tổ chức kinh doanh bất động sản được thực hiện theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 9 của Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 43/2024/QH15. Trường hợp nhà đầu tư liên danh thì nhà đầu tư do liên danh đề xuất làm chủ đầu tư dự án phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại khoản này.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ theo quy định tại điểm b khoản này, Sở Xây dựng trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định thành lập Tổ đánh giá liên ngành (Sở Xây dựng là cơ quan thường trực) để tổ chức thẩm định hồ sơ đề xuất đối với nội dung liên quan theo chức năng nhiệm vụ được giao, gửi Sở Xây dựng tổng hợp, trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định giao chủ đầu tư dự án. Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo và nêu rõ lý do.

Nội dung quyết định giao chủ đầu tư dự án bao gồm các nội dung chủ yếu sau: tên các nhà đầu tư trong liên danh (nếu có); tên chủ đầu tư; mục tiêu; vị trí, địa điểm; quy mô, sơ bộ thông tin về chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc (dự kiến: mật độ xây dựng; tầng cao); sơ bộ tổng mức đầu tư hoặc tổng vốn đầu tư; tiến độ, thời hạn thực hiện dự án; các cơ chế, chính sách ưu đãi, hỗ trợ; trách nhiệm của chủ đầu tư, cơ quan, tổ chức liên quan.

Sau khi có quyết định giao chủ đầu tư dự án, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm thực hiện thủ tục về chấp thuận chủ trương đầu tư dự án và các thủ tục tiếp theo theo quy định của Thành phố và pháp luật có liên quan. Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án của cơ quan có thẩm quyền là căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Xác định phương án bồi thường cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ

Về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí tạm cư, điều 11 Nghị quyết quy định: Trường hợp chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất tự đề xuất nhà đầu tư thực hiện dự án thì phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí tạm cư, trong đó có bao gồm hệ số K (sau đây gọi chung là phương án bồi thường, tái định cư) do nhà đầu tư và các chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất tự thỏa thuận.

Trường hợp không thuộc quy định tại khoản 1 Điều này, chủ đầu tư có trách nhiệm lập phương án bồi thường, tái định cư, phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lấy ý kiến đồng thuận của các chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất theo quy định như sau:

Việc tổ chức lấy ý kiến có thể được tổ chức nhiều lần và bằng các hình thức khác nhau do nhà đầu tư đề xuất và được Ủy ban nhân dân cấp xã chấp thuận để đảm bảo lấy đủ ý kiến của các chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất theo quy định tại khoản này. Thời gian tổ chức lấy ý kiến không quá 12 tháng kể từ ngày bắt đầu lấy ý kiến (do Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận).

Trường hợp bất khả kháng, thời gian tổ chức lấy ý kiến được gia hạn nhưng không quá 06 tháng.

Phương án bồi thường, tái định cư được thông qua nếu có từ 51% số chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất đồng thuận và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; Mỗi chủ sở hữu căn hộ và chủ sử dụng đất hợp pháp nằm trong phạm vi dự án được tính một (01) phiếu đánh giá trên tổng số căn hộ và số thửa đất.

Đối với nhà chung cư thì chủ sở hữu được bồi thường hệ số K do chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư và chủ sở hữu nhà tự thỏa thuận nhưng không vượt quá 2,0 lần diện tích sử dụng căn hộ hợp pháp.

Trường hợp chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư và chủ sở hữu nhà không tự thỏa thuận được theo quy định tại khoản 2 Điều này thì hệ số K được xác định bằng 1,0 lần đối với các căn hộ từ tầng 2 trở lên, bằng 1,2 lần đối với các căn hộ tầng 1 và quy định đối với từng trường hợp cụ thể như sau:

- Chủ đầu tư thực hiện dự án với lợi nhuận định mức tối đa là 15% sơ bộ tổng mức đầu tư dự án (xác định khi chủ đầu tư đề xuất dự án).

Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện dự án theo quy định tại điểm a khoản này, Nhà nước thực hiện thu hồi quyết định giao chủ đầu tư theo quy định tại Điều 12 và thực hiện dự án theo quy định tại Điều 13 Nghị quyết này.

Đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, việc bồi thường được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan.

Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất trong thời gian chờ bố trí tái định cư được Ủy ban nhân dân Thành phố xem xét bố trí tạm cư vào quỹ nhà tái định cư, tạm cư trên cơ sở cân đối các quỹ nhà của Thành phố. Thành phố hỗ trợ 100% tiền thuê nhà trong thời gian thực hiện dự án theo quyết định chủ trương đầu tư được phê duyệt, nhưng không quá ba (03) năm; từ năm thứ tư đến hết năm thứ năm được hỗ trợ 50% tiền thuê nhà, chủ đầu tư thanh toán 50% tiền thuê nhà; quá thời hạn nêu trên, chủ đầu tư phải thanh toán toàn bộ tiền thuê nhà. Thời gian hỗ trợ nhà tạm cư không quá thời gian thực hiện dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Đơn giá thuê nhà được xác định theo nguyên tắc tính giá thuê nhà của Thành phố để phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng. Chủ đầu tư có trách nhiệm chi trả chi phí quản lý vận hành nhà chung cư tái định cư, tạm cư trong thời gian sử dụng quỹ nhà tái định cư, tạm cư của Thành phố.

Trường hợp chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất tự lo chỗ ở tạm thời (tạm cư) thì được thanh toán bằng tiền do chủ đầu tư chi trả; mức chi không thấp hơn theo quy định về chính sách giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố.

Chủ đầu tư tự chịu trách nhiệm toàn diện về nguồn lực thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí tạm cư khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư, trừ trường hợp quy định tại khoản 5 Điều này.

Trường hợp không thực hiện được theo quy định tại các khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều này thì Thành phố thu hồi đất và thực hiện theo quy định tại Điều 13 Nghị quyết này.