Thay đổi cách tiếp cận

Sau 20 năm (từ năm 1999 đến nay), thành phố Hà Nội mới chỉ cải tạo, xây mới được 14 chung cư, được gần 1% trên tổng số hơn 1.500 chung cư cũ. Những dự án chung cư cũ được cải tạo hầu hết nằm ở vị trí đắc địa, trên các tuyến phố lớn như Giảng Võ, Phạm Ngọc Thạch… và được phê duyệt thời gian trước đây với chiều cao công trình tương đối. Còn lại, gần 1.500 chung cư cũ vẫn khó khăn trong thực hiện cải tạo.

Hạn chế tầng cao, mật độ dân cư và công tác giải phóng mặt bằng tồn tại nhiều năm nay trong việc thực hiện cải tạo chung cư nhưng vẫn chưa được giải quyết. Các dự án vẫn chỉ nằm trên giấy, các chủ đầu tư dường như cũng chưa thực sự mặn mà khi hiệu quả đầu tư không có.

Câu chuyện về cải tạo chung cư cũ cũng không phải là của riêng Hà Nội, TPHCM cũng vấp phải tình trạng tương tự. Mâu thuẫn lợi ích vẫn chưa được cân bằng khiến các chủ trương cải tạo chung cư cũ vẫn đứng yên tại chỗ.

Hạn chế tầng cao, mật độ dân cư và công tác giải phóng mặt bằng tồn tại nhiều năm nay trong việc thực hiện cải tạo chung cư. (Ảnh: Đại Đoàn Kết)

Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, cần nhìn nhận xem người sống trong các chung cư cũ là ai? Hầu hết là người dân nghèo, cán bộ công chức đã nghỉ hưu, người có công trong bảo vệ và xây dựng đất nước. Đây là đối tượng cần được ưu tiên trong xây dựng những chính sách về nhà ở. Từ đó, chúng ta phải có cách nhìn nhận và tiếp cận khác để xây dựng những giải pháp thực hiện cải tạo chung cư cũ.

“Cải tạo chung cư cũ cần được coi là một dạng phát triển nhà ở xã hội, có những chính sách ưu đãi phù hợp. Trong đó, ưu tiên cho tái định cư tại chỗ, kèm theo chính sách hỗ trợ để tạo sức hấp dẫn đối với các doanh nghiệp khi thực hiện đầu tư” - ông Hùng nói.

Chúng ta phải xác định việc thực hiện cải tạo chung cư cũ là từ nguồn vốn của Nhà nước, có thể vốn trực tiếp hoặc nguồn vốn gián tiếp thông qua việc hoàn trả nhà đầu tư bằng quỹ đất. Nhà nước đóng vai trò chủ đạo trong việc cải tạo chung cư cũ chứ không phải chỉ kêu gọi doanh nghiệp thực hiện xã hội hoá, ông Hùng nêu ý kiến.

Cân bằng lợi ích với nhà đầu tư

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần Đầu tư Reenco Sông Hồng, cải tạo chung cư cũ là chủ trương được xây dựng từ nhiều năm nay nhưng khó triển khai. Cải tạo từ nguồn vốn xã hội hoá nhưng vướng quy hoạch khiến doanh nghiệp không được xây dựng nhà cao tầng để có sản phẩm (căn hộ) bán bù lại tiền đầu tư. Bài toán này đã đặt ra nhiều năm nay nhưng vẫn chưa có giải pháp và chủ trương cải tạo chung cư cũ cũng chưa đi được vào cuộc sống.

Các khu chung cư cũ hầu hết nằm ở khu vực trung tâm hạn chế cao tầng, hạn chế tăng mật độ dân cư, việc phá vỡ quy hoạch là không thể. Nhưng tuân thủ theo quy hoạch thì các doanh nghiệp cũng không triển khai các dự án cải tạo chung cư vì sẽ lỗ. Do đó, cần có những cơ chế, chính sách mở của Nhà nước để cân bằng giữa lợi ích chung và lợi ích của nhà đầu tư.

“Nhà đầu tư dự án chung cư cũ thực hiện dự án cải tạo theo đúng quy hoạch phân khu của thành phố. Số vốn đầu tư và lợi nhuận của nhà đầu tư sẽ được bù đắp bằng những dự án, khu đất tại nơi khác. Quá trình lựa chọn nhà đầu tư cải tạo chung cư cũ sẽ được đấu thầu, quỹ đất để đối ứng với dự án cải tạo chung cư cũng được đấu giá, đảm bảo sự công khai minh bạch” - ông Nguyễn Thế Điệp nói.

Cải tạo chung cư cũ hiện đang vướng ở cơ chế, chính sách, vì vậy cũng phải giải quyết vấn đề từ cơ chế, chính sách. Những dự án cải tạo chung cư cũ có thực sự chuyển động được hay không phụ thuộc vào sự quyết tâm của Chính phủ và chính quyền địa phương, ông Điệp phân tích thêm./.