Giá tăng nhanh, nguồn cung lớn

Theo báo cáo mới nhất của Avison Young Việt Nam, phân khúc biệt thự, liền kề đang duy trì mức giá cao kỷ lục trên diện rộng, phản ánh sức cầu vẫn bền bỉ trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế.

Cụ thể, tại khu vực nội đô và các vành đai phát triển như vành đai 3,5, giá trung bình của dòng sản phẩm này hiện đã lên tới khoảng 9.600 USD/m2, tương đương khoảng 253 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, tại một số khu vực có mật độ dân cư cao và hạ tầng hoàn thiện như Hoàng Liệt, Tương Mai hay Đông Anh, giá chào bán có thể tiệm cận ngưỡng 13.000 USD/m2, tương đương khoảng 342 triệu đồng/m2, đưa phân khúc nhà liền thổ tiến gần hơn tới nhóm tài sản siêu giá trị.

Trong khi đó, CBRE Việt Nam ghi nhận 986 căn mở bán mới, tăng 51% theo quý nhưng giảm 34% theo năm. Nguồn cung tiếp tục tập trung tại các khu vực ngoại thành như Thường Tín, Đan Phượng và Gia Lâm, trong khi nội đô chỉ ghi nhận số lượng hạn chế tại Long Biên và Đống Đa.

Sự quan tâm của thị trường vẫn tập trung vào các dự án quy mô lớn tại vùng ven như Đông Anh, Đan Phượng, Gia Lâm và Mê Linh, theo Avison Young. Các đại đô thị như Vinhomes Global Gate và Vinhomes Wonder City tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt, giữ nhịp thị trường.

Trong khi đó, tại khu vực nội đô, các sản phẩm biệt thự hạng sang do Vinhomes và Sunshine Group phát triển vẫn duy trì sức hút nhờ tính khan hiếm và hệ tiện ích cao cấp.

Mặt bằng giá sơ cấp tại Hà Nội trong quý I/2026 đạt trung bình 231 triệu đồng/m² đất (đã bao gồm chi phí xây dựng, chưa gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu), tăng 24% so với quý trước và tăng 2% so với cùng kỳ năm ngoái.

CBRE cho biết đà tăng giá đến từ hai nguyên nhân chính là thị trường xuất hiện nhiều sản phẩm mới có mức giá cao hơn mặt bằng chung; chủ đầu tư điều chỉnh tăng giá đối với quỹ hàng hiện hữu, trong khi lượng sản phẩm còn lại chủ yếu là căn góc hoặc các vị trí đẹp có giá trị thương mại cao.

Đằng sau đà tăng này là sự cộng hưởng của nhiều yếu tố. Trước hết, nguồn cung biệt thự, liền kề trong nội đô ngày càng khan hiếm, trong khi nhu cầu sở hữu tài sản gắn liền với đất vẫn duy trì ở mức cao. Các sản phẩm hạng sang tiếp tục giữ sức hút nhờ vị trí đắc địa và tính biểu tượng, góp phần neo giữ mặt bằng giá khu trung tâm.

Trong khi đó, ở vùng ven, thị trường đang chứng kiến sự trỗi dậy mạnh mẽ của các đại đô thị quy mô lớn, nơi vừa cung cấp nguồn hàng mới, vừa định hình lại cấu trúc thị trường. Những dự án như Vinhomes Global Gate hay Vinhomes Wonder City đang trở thành tâm điểm hút dòng tiền, đặc biệt tại các khu vực Đông Anh, Đan Phượng, Gia Lâm và Mê Linh. Không chỉ đóng vai trò cung cấp sản phẩm, các đại đô thị này còn góp phần tạo ra “chuẩn giá” mới cho khu vực ngoại thành.

Yếu tố hạ tầng đang đóng vai trò “đòn bẩy” quan trọng cho làn sóng dịch chuyển này. Việc đẩy mạnh triển khai các tuyến vành đai, đặc biệt là vành đai 4, cùng với hệ thống metro và các cây cầu mới bắc qua sông Hồng đang rút ngắn đáng kể khoảng cách giữa trung tâm và vùng ven. Song song với đó, quy hoạch chung Thủ đô với tầm nhìn dài hạn đang từng bước định hình các cực tăng trưởng mới tại các đô thị vệ tinh, tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở.

Thị trường có hấp thụ được?

Về sức cầu, dữ liệu từ CBRE cho thấy toàn thị trường ghi nhận 947 căn giao dịch trong quý, tăng 15% so với quý trước nhưng giảm 48% so với cùng kỳ. Điều này phản ánh sự ổn định tương đối trong ngắn hạn nhưng vẫn cho thấy mức phục hồi còn hạn chế.

Theo Avison Young, lực cầu tiềm năng vẫn lớn, song người mua đang thận trọng hơn do áp lực lãi suất, dẫn đến xu hướng quan sát và chọn lọc kỹ lưỡng. Thanh khoản chậm lại được xem là bước điều chỉnh cần thiết để thị trường tìm lại cân bằng về giá trị thực.

Anh Hoàng Thế Vinh, sale bất động sản thấp tầng khu vực phía Đông Hà Nội chia sẻ, thị trường nhà thấp tầng hiện giao dịch chậm hơn nhiều so với giai đoạn 2024–2025, khoảng 3 - 4 tháng nay thị trường gần như không có giao dịch.

“Thị trường nhà thấp tầng hiện nay không còn phù hợp với đầu tư lướt sóng trong thời gian ngắn, mà chủ yếu là nhà đầu tư có dòng tiền nhàn rỗi, mua và nắm giữ với kỳ vọng tăng giá trong dài hạn”, anh Vinh cho biết

Trong dài hạn, CBRE dự báo thị trường Hà Nội có thể đón nhận khoảng 6.000 căn mở bán mới trong năm 2026, chủ yếu đến từ các đại đô thị quy mô lớn. Sự tham gia của các chủ đầu tư lớn, bao gồm cả doanh nghiệp quốc tế, được kỳ vọng sẽ nâng cao chất lượng sản phẩm và tái định vị mặt bằng giá khu vực.

Ở góc độ triển vọng, Avison Young nhận định vùng ven sẽ tiếp tục là nguồn cung chủ đạo. Các dự án hạ tầng lớn như đường Vành đai 4, hệ thống metro và cầu qua sông Hồng đang thúc đẩy dòng tiền dịch chuyển ra ngoài trung tâm. Đồng thời, quy hoạch Thủ đô dài hạn đang hình thành các cực tăng trưởng mới tại các đô thị vệ tinh.

Giai đoạn 2026–2027, thị trường được dự báo sẽ tăng trưởng chậm hoặc đi ngang, với mức độ phân hóa ngày càng rõ nét. Xu hướng dịch chuyển từ nội đô sang các khu đô thị sinh thái, đa chức năng tại vùng ven – nơi có không gian sống tốt hơn và hạ tầng đồng bộ – sẽ tiếp tục là động lực chính của thị trường.

Các chuyên gia cho rằng, thị trường nhà thấp tầng đang đi qua một phép thử quan trọng. Giai đoạn tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá và đòn bẩy tài chính dường như đang khép lại, nhường chỗ cho chu kỳ đề cao chất lượng sản phẩm, sức khỏe tài chính và giá trị sử dụng thực.

Trong bối cảnh đó, người mua có xu hướng kéo dài thời gian cân nhắc, ưu tiên khảo sát thực tế và đánh giá kỹ tiến độ, pháp lý trước khi xuống tiền. Điều này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc rõ rệt, nơi nhu cầu ở thực và khả năng tài chính dài hạn trở thành yếu tố quyết định.

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh mô tả cuộc đua bán hàng giai đoạn tới sẽ là “những màn rượt đuổi kịch tính, khốc liệt và khó đoán”. Nhận định này phản chiếu cả thị trường nhà thấp tầng, nơi hàng sơ cấp và thứ cấp cùng cạnh tranh trong bối cảnh sức cầu chậm lại.

Những diễn biến này đặt doanh nghiệp bất động sản trước bài toán sinh tồn chứ không chỉ cạnh tranh đơn thuần. Nếu tốc độ hấp thụ không đạt kỳ vọng, áp lực chi phí tài chính sẽ nhanh chóng chuyển thành rủi ro thanh khoản doanh nghiệp.