Để giá đất sát với giá thị trường là bài toán rất khó

Đại biểu Thạch Phước Bình (đoàn Trà Vinh) đánh giá dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cơ bản đã đi đúng hướng với tinh thần Nghị quyết số 18 của Ban Chấp hành Trung ương, song vẫn còn nhiều bất cập cần tiếp tục nghiên cứu cho sát với thực tiễn, nhất là vấn đề bỏ khung giá đất, giao quyền xây dựng bảng giá đất về cho UBND cấp tỉnh xây dựng định kỳ hàng năm.

Theo đại biểu, qua tổng kết thực tiễn gần 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công của luật này. Do giá đất cụ thể được UBND cấp tỉnh xác định luôn thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường nên đã làm phát sinh các tranh chấp, khiếu kiện về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tình trạng này không những không giảm mà còn tăng lên.

Nhưng tại dự thảo vẫn tiếp tục quy định UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, trong khi các quyền khác vẫn giữ nguyên như Luật Đất đai hiện hành, như quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; quyền chuyển mục đích sử dụng đất, quyền thu hồi đất. Trong khi đó, dự thảo chưa có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất bảo đảm tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên theo như tinh thần Nghị quyết số 18 của Trung ương.

“Do đó, sẽ khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất” – đại biểu Thạch Phước Bình băn khoăn.

Đại biểu nhấn mạnh, nguyên tắc chung việc định giá đất là giảm tối đa cơ hội mà cán bộ có thể lạm quyền. Thực tiễn cũng cho thấy, một trong những nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện về đất đai làm gia tăng căng thẳng xã hội, đó là do thiếu hài hòa lợi ích trong chính sách đền bù, thu hồi đất, kẻ được, người mất quá chênh lệch.

“Cội nguồn của tình trạng này là giá trần của bảng giá đất Nhà nước ban hành chưa phản ánh giá trị thực tế của đất, chưa tính đến biến động liên tục của thị trường, cán bộ lạm quyền nhằm vụ lợi, nhà đầu tư thì vung tiền thâu tóm đất giá rẻ rồi bỏ hoang, hoặc mua đi bán lại khiến giá bất động sản tăng cao nhưng không tạo ra giá trị cho nền kinh tế, người dân thì chịu thiệt khi phải bàn giao đất” – ông Bình lưu ý.

Đại biểu Huỳnh Thanh Phương (đoàn Tây Ninh) cũng nhấn mạnh, dự thảo luật đã bỏ khung giá đất của Chính phủ. Đây là nội dung sửa đổi quan trọng, phù hợp với thực tiễn hiện nay đang diễn ra, tuy nhiên làm sao để giá đất sát với giá thị trường là một bài toán rất khó.

Theo báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy, thị trường bất động sản, trong đó thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát triển chưa thật sự ổn định, thiếu minh bạch và chưa bền vững. Hiện nay, trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn tồn tại 2 giá khác nhau, giá trong hợp đồng thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế với Nhà nước.

“Cử tri cho rằng, một trong những nguyên nhân là do thuế chuyển quyền sử dụng đất hiện quá cao, trong khi bảng giá đất do Nhà nước ban hành quá thấp so với giá thị trường nên tình trạng này tồn tại lâu nay chưa giải quyết được” – ông nói.

Cần tổ chức độc lập và chuyên nghiệp xây dựng bảng giá đất

Đại biểu Đặng Bích Ngọc (đoàn Hoà Bình) dẫn Điều 164 dự thảo luật quy định "bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm, được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 của năm. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, Sở TN-MT có trách nhiệm giúp UBND tỉnh xây dựng, được thuê tổ chức có chức năng tư vấn, xác định giá đất để xây dựng bảng giá đất".

Theo đại biểu, trên thực tế, tình trạng tiêu cực, tham nhũng trong việc định giá đất tại một số địa phương trong thời gian qua một phần do những bất cập trong việc xác định bảng giá đất. Tính minh bạch, khách quan, chính xác của bảng giá đất là vấn đề rất quan trọng, góp phần định giá đất cụ thể được sát đúng.

Do vậy, bà đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu quy định theo hướng cần có tổ chức độc lập và chuyên nghiệp trong việc xây dựng bảng giá đất, đảm bảo công khai, minh bạch, tránh tiêu cực khi xây dựng, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt bảng giá đất hàng năm.

Đại biểu Nguyễn Quốc Luận (đoàn Yên Bái) cho biết, dự thảo bổ sung thành phần là đại diện HĐND cấp tỉnh tham gia Hội đồng thẩm định giá đất là chưa hợp lý, vì đại diện HĐND tỉnh vừa tham gia Hội đồng thẩm định bảng giá đất, vừa là cơ quan thẩm tra bảng giá đất, vừa quyết định thông qua bảng giá đất do UBND tỉnh trình là khó đảm bảo khách quan.

Còn đại biểu Vũ Tiến Lộc (đoàn Hà Nội) dẫn Nghị quyết Hội nghị Trung ương nêu rõ "giá đất nhà nước quyết định phải phù hợp với giá đất thị trường" và ông nhất trí với thiết kế của dự luật là bỏ khung giá đất và trao quyền quyết định bảng giá và mức giá cụ thể hàng năm cho chính quyền các địa phương.

Ông cũng đề nghị Quốc hội cân nhắc 2 phương án: Một là thành lập ra cơ quan xác định giá riêng, độc lập với cơ quan hành chính, có thể trực thuộc Quốc hội hoặc HĐND các cấp, giống như cơ quan kiểm toán, đứng ngoài hệ thống hành chính. Hai là giao cho Chủ tịch UBND.

“Trong mọi trường hợp, việc quyết định giá hay phê duyệt giá thì mục tiêu cao nhất không phải là chúng ta thu được nhiều tiền, không phải là người dân thu được nhiều tiền nhất mà vấn đề làm sao cho doanh nghiệp có thể tiếp cận được đất đai với mức giá cả hợp lý để góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế Việt Nam, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ” – ông nêu quan điểm./.