Hiện nay, TP.HCM có nhiều cư cũ, trong đó nhiều công trình đã rơi vào tình trạng xuống cấp nghiêm trọng (cấp D) cần được xử lý khẩn cấp. Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ xuống cấp không chỉ là bài toán chỉnh trang đô thị mà còn là nhiệm vụ cấp thiết để đảm bảo an toàn an sinh cho người dân.

Khẩn trương thực hiện cải tạo chung cư cũ

Theo báo cáo của Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM, đề án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn TP.HCM hiện có 39 dự án chung cư cũ. Trong đó có 16 dự án chung cư cấp D; 13 chung cư cũ không thuộc chung cư cấp D; 10 cụm chung cư xây dựng trước năm 1975 chưa thực hiện di dời, tháo dỡ khẩn cấp, UBND các quận (cũ) đã đề xuất thực hiện chỉnh trang.

Điển hình tại chung cư Vĩnh Hội, phường Khánh Hội, TP.HCM thuộc diện xuống cấp nghiêm trọng (cấp D). Hầu hết các mảng tường bao che và tường ngăn giữa các căn hộ đều bị bong trốc, ẩm mốc.

Lối đi chung chật hẹp, các bậc cầu thang bộ bị mài mòn, sứt mẻ cạnh, lan can bằng sắt bị rỉ sét, lung lay, không đảm bảo an toàn cho việc đi lại hàng ngày, đặc biệt là khi cần thoát hiểm.

Ông Nguyễn Văn Bình (ngụ phường Khánh Hội, TP.HCM) cho biết, chung cư Vĩnh Hội đã xuống cấp nhiều năm nay. Môi trường sống ô nhiễm ảnh hưởng sức khỏe người dân. "Nhiều hộ gia đình vẫn biết là rất nguy hiểm khi sống ở đây vẫn phải chờ đợi nơi ở mới để di dời"- ông Bình nói.

Đối với Chung cư Vĩnh Hội (lô A, B, C), phường Khánh Hội, trước đây Sở Quy hoạch- Kiến trúc đã có quyết định về duyệt đề cương và dự toán lập điều chỉnh cục bộ đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/2000 Khu dân cư liên phường 2-10. Hiện nay địa phương và các sở ban ngành đang thực hiện các bước tiếp theo để thực hiện cải tạo, di dời.

Cần có quỹ nhà tạm cư, tái định cư cho người dân

Theo KTS Ngô Anh Vũ, Phó Viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng TP.HCM, hiện nay, TP.HCM có nhiều cơ chế chính sách thu hút các nhà đầu tư thực hiện các dự án cải tạo chung cư cũ hơn trước. Tuy nhiên, việc bố trí quỹ sẵn quỹ nhà tạm cư, tái định cư cho người dân cần được quan tâm. Ngoài việc TP đẩy mạnh chương trình nhà ở xã hội như hiện nay thì cần thêm cơ chế, chính sách vào Luật Đô thị đặc biệt để linh hoạt hơn trong công tác tái định cư, tạm cư đối với người dân thuộc dự án cải tạo chung cư cũ. Cụ thể nếu quỹ nhà ở xã hội và tái định cư nơi thừa nơi thiếu thì nên có cơ chế hoán đổi. Ngoài ra, TP được quyền mua nhà ở thương mại được phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, hiện nay vẫn còn những vướng mắc về quy định, thủ tục hành chính. Trong khi các khoản chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, xây dựng dự án rất lớn thì thủ tục kéo dài khiến nhà đầu tư vẫn cân nhắc khi tham gia các dự án cải tạo chung cư cũ.

Chính vì vậy, TP.HCM cần xem xét điều chỉnh quy hoạch đối với các dự án cải tạo, xây dựng chung cư. Cụ thể như tăng hệ số sử dụng đất, nâng chiều cao tối đa, tăng quy mô dân số, đồng thời quyết định lại mật độ xây dựng hợp lý.

Về khía cạnh doanh nghiệp, ông Nguyễn Trọng Hiếu, Giám đốc Miền Nam Tập đoàn Hà Đô cho rằng, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là một bài toán khó, đòi hỏi sự hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, quyền lợi của người dân và sự tham gia của doanh nghiệp. Để thu hút doanh nghiệp đồng hành, TP.HCM cần tạo ra một môi trường đầu tư hấp dẫn về kinh tế và thông thoáng về thủ tục và an toàn về pháp lý.

Cụ thể, cần có cơ chế tài chính phù hợp để doanh nghiệp có lợi nhuận. Theo đó, thay vì áp đặt cứng nhắc, cần cho phép doanh nghiệp được tăng quy mô dân số hoặc diện tích sàn thương mại tại các dự án có khả năng đáp ứng hạ tầng, nhằm bù đắp chi phí tái định cư và đầu tư.

Hơn nữa cần hỗ trợ vốn ưu đãi, kết nối doanh nghiệp với các quỹ đầu tư phát triển đô thị hoặc các gói tín dụng xanh, tín dụng cho nhà ở xã hội với lãi suất thấp để thực hiện dự án.

Về thủ tục hành chính, ông Nguyễn Trọng Hiếu cho rằng cần thực hiện cơ chế Một cửa liên thông: Doanh nghiệp chỉ làm việc với một đầu mối (ví dụ: Ban chỉ đạo cải tạo chung cư cũ cấp TP/phường). Các thủ tục chuyên ngành: quy hoạch, xây dựng, đất đai, phòng cháy chữa cháy… sẽ do các cơ quan Nhà nước tự phối hợp giải quyết, không để doanh nghiệp mất quá nhiều thời gian và nguồn lực lo việc này.

"Làm sao để việc cải tạo chung cư cũ từ "gánh nặng xã hội" thành "cơ hội kinh doanh có trách nhiệm" thông qua các chính sách khuyến khích thực chất. Khi lợi ích kinh tế của doanh nghiệp được đảm bảo tương xứng với lợi ích cộng đồng, tiến độ dự án sẽ được đẩy nhanh", ông Nguyễn Trọng Hiếu nêu quan điểm.

Tháo gỡ các vướng mắc để cải tạo chung cư cũ

Tại cuộc họp nghe báo cáo công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn TP.HCM, Phó Bí thư Thành ủy Đặng Minh Thông đề nghị lãnh đạo UBND TP tập trung chỉ đạo rà soát toàn diện các cơ chế, chính sách, quy định pháp luật liên quan đến công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Từ đó kịp thời để xuất giải pháp tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc phát sinh trong thực tiễn; nghiên cứu, đề xuất các cơ chế, chính sách đặc thù để kiến nghị đưa vào Luật Đô thị đặc biệt.

Bên cạnh đó là tổ chức rà soát tổng thể công tác quy hoạch tại các khu vực có nhà chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp; nghiên cứu các giải pháp quy hoạch phù hợp, bảo đảm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, cải thiện điều kiện sống của người dân, đồng thời không làm gia tăng áp lực dân số đối với khu vực trung tâm thành phốtheo đúng chủ trương của Thường trực Thành ủy.

Hơn nữa là rà soát, chuẩn hóa quy trình, thủ tục đầu tư đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; nghiên cứu giải pháp cắt giảm tối thiểu 30% thời gian giải quyết thủ tục hành chính; công khai quy trình, thủ tục, thời gian giải quyết và trách nhiệm của từng cơ quan, đơn vị để tạo thuận lợi cho địa phương, người dân và nhà đầu tư trong quá trình thực hiện.

Song song đó là bố trí đầy đủ nguồn kinh phí phục vụ công tác kiểm định, khảo sát, lập quy hoạch, sửa chữa, di dời và các nhiệm vụ có liên quan; bảo đảm điều kiện để chính quyền địa phương triển khai thực hiện hiệu quả các nhiệm vụ được giao...