Thị trường vốn chưa đủ hấp dẫn

TP.HCM đang có xu hướng mở rộng đô thị với tầm nhìn quy hoạch 100 năm. Để phát triển một hệ thống hạ tầng mới khoa học, đồng bộ cần một lượng vốn rất lớn. Trong đó, một số công trình trọng điểm như: tuyến đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam mới có tổng mức đầu tư sơ bộ lên tới hơn 1,7 triệu tỷ đồng; mạng lưới đường sắt đô thị (metro) với tổng số vốn lên tới khoảng 981 nghìn tỷ đồng; tổng vốn đầu tư dự án siêu cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ là gần 129 nghìn tỷ đồng; mỗi một khu đô thị cho cư dân sinh sống theo hướng đầy đủ tiện ích hiện đại có thể lên tới hàng chục ngàn tỷ đồng…

Trong khi đó, các cơ quan quản lý cũng bắt đầu siết dòng vốn tín dụng chảy vào bất động sản nhằm giảm rủi ro hệ thống thì việc huy động nguồn lực từ nước ngoài là điều cấp thiết.

Bà Hồ Thị Kiều Trang, Giám đốc nghiên cứu ngành bất động sản, Công ty cổ phần Chứng khoán TP.HCM (HSC) cho hay, gần đây, nhà đầu tư nước ngoài bán ròng rất nhiều cổ phiếu trên thị trường tài chính. Việc dòng vốn ngoại lớn đang rút dần có hai lý do bao gồm: khủng hoảng kinh tế, địa chính trị thế giới và cách phòng ngừa rủi ro của các nhà đầu tư quốc tế chưa phù hợp với tình hình tài chính tại Việt Nam.

Các cổ phiếu trên thị trường bất động sản vốn hóa lớn đa sốkhông đủ tiêu chí, tiêu chuẩn của các nhà đầu tư nước ngoài. Bên cạnh đó, thị trường chứng khoán của nước ta vẫn chưa phát triển đa dạng kênh dẫn vốn để mang tới nhiều lựa chọn. Trong khi đó, mỗi tổ chức, nhà đầu tư trên thế giới đều có mỗi một "khẩu vị" đầu tư hay cách quản trị rủi ro khác nhau.

"Các quỹ, nhà đầu tư đến từ Châu Âu rất quan trọng về ESG. Khi mà đầu tư thì họ sẽ mong muốn các chủ đầu tư bất động sản phải phát triển những sản phẩm cho xã hội hoặc khi niêm yết phải có những tiêu chuẩn quản trị rất cao, phát triển nhà ở theo xu hướng xanh thì họ mới đầu tư. Nếu không có những công ty đạt được các tiêu chuẩn như thế hoặc là chỉ có 1,2 công ty thôi thì sẽ giới hạn lại dòng vốn của họ. Hiện nay mình vẫn chưa xếp hạng tín dụng, chưa có hệ thống hạ tầng và chưa có nhiều sản phẩm đa dạng" - bà Trang chia sẻ.

Không chỉ ở thị trường cổ phiếu, việc huy động vốn thông qua trái phiếu vẫn giúp các nhà đầu tư yên tâm. Thạc sĩ Nguyễn Hoàng, Phó Giám đốc Eagle Academy cho biết, sau khi thị trường trái phiếu xảy ra nhiều biến động lớn và có dấu hiệu suy giảm, đến năm 2025, trái phiếu đã hồi phục trở lại.

Tuy vậy, thị trường tài chính vẫn có những biến động khó lường. Vì vậy, doanh nghiệp bất động sản muốn phát triển bền vững cần cân bằng nhiều nguồn vốn khác nhau, bao gồm huy động từ khách hàng, tín dụng ngân hàng, trái phiếu và cổ phiếu.

"Đầu tiên cấu trúc vốn của mình cần phải đa dạng, bản thân doanh nghiệp không bị phụ thuộc vào một kênh dẫn vốn nào bởi vì khi mỗi lần có một sự biến động thì sẽ bị ảnh hưởng. Để tránh những rủi ro, các doanh nghiệp khi một lần gặp trục trặc phải có sự chuẩn bị tốt. Hy vọng rằng trong thời gian tới, sự quản lý của Nhà nước và một loạt các cơ chế của Nhà nước, của Ngân hàng Nhà nước ban hành các quy định như về việc phát hành trái phiếu sẽ chặt chẽ hơn" - Ths Nguyễn Hoàng lưu ý thêm.

Thu hút đầu tư FDI, FII

Bên cạnh các sản phẩm bất động sản nhà ở thực, sản phẩm bất động sản xanh thân thiện với môi trường, nhà đầu tư quốc tế cũng quan tâm đến các bất động sản gắn với sự phát triển của kinh tế thực thay vì những thứ có thể lướt sóng, sinh lời nhanh.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, sự dịch chuyển của nhà máy, lao động, chuỗi cung ứng và việc làm chất lượng cao để phát triển nền sản xuất, xuất khẩu, công nghệ và dịch vụ toàn cầu là nền tảng để bất động sản phát triển bền vững: "Theo quan sát của Cushman & Wakefield, dòng vốn FDI sẽ tập trung vào những lĩnh vực sản xuất công nghiệp, công nghệ cao. Dòng vốn mới sẽ tập trung vào việc tạo ra các giá trị dài hạn. Về phát triển hệ thống cảng biển và các khu mậu dịch tự do cũng tạo ra được việc thúc đẩy phát triển cho bất động sản logistic, kho bãi. Đồng thời, dòng vốn cũng sẽ tập trung vào các sản phẩm văn phòng, đặc biệt là trong khu vực ở trung tâm tài chính".

Theo thống kê, 3 năm quaFDI vào khu vực bất động sản phát triển đáng kể, chiếm tỷ trọng lớn. Hiện nay, khi đến Việt Nam các nhà đầu tư quốc tế phải chờ chủ đầu tư trong nước phát triển các dự án khu đô thị lớn rồi chia nhỏ bất động sản để bán lại. Do đó, bà Ngọc cho rằng cần tháo gỡ vướng mắc pháp lý để chủ đầu tư nước ngoài tiếp cận được quỹ đất, tiếp cận được dự án.

Theo ông Lê Thanh Hải, Phó Ban Chiến lược và Tổng hợp, Cơ quan điều hành Trung tâm Tài chính quốc tế (IFC) tại TP.HCM, IFC đã thiết kế những sản phẩm tài chính, trong đó có dòng vốn hỗ trợ phát triển hạ tầng đô thị để tăng thêm sự lựa chọn cho nhà đầu tư, thu hút dòng vốn vào Việt Nam và TP.HCM. Từ đó hỗ trợ các chủ đầu tư bất động sản thúc đẩy quá trình xây dựng hạ tầng đồng bộ, đồng thời thu hút nguồn nhân lực tài chính chất lượng cao.

"IFC có thiết kế một số sản phẩm như trái phiếu công trình, trái phiếu chính quyền đô thị, trái phiếu xanh cũng như các dòng vốn đồng tài trợ từ nhiều nguồn như ODA, từ những quỹ, định chế tài chính phục vụ phát triển như World bank, IMF và cả những vốn đầu tư cho Fintech, Crowthfunding để huy động vốn từ các cộng đồng quốc tế và chứng khoán hóa các dự án, công trình" - ông Lê Thanh Hải nói.

Việt Nam có tốc độ tăng GDP bình quân cao và đang chuyển đổi mô hình tăng trưởng dựa trên năng suất, đổi mới sáng tạo và phát triển hạ tầng đô thị theo xu hướng hiện đại, bền vững. Các chuyên gia cho rằng, Nhà nước cần xây dựng cơ chế pháp lý đồng bộ để dòng vốn đầu tư vào Việt Nam sử dụng hiệu quả, từ đó góp phần quan trọng vào quá trình tái cấu trúc không gian phát triển của TP.HCM nói riêng và các đô thị trong cả nước nói chung.