Xóa bỏ tình trạng thủ tục nhiều tầng nấc

Nhiều năm qua, cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai luôn được xác định là một trong những nhiệm vụ trọng tâm nhằm cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít dự án vẫn kéo dài do quy trình xử lý hồ sơ qua nhiều tầng nấc, phải xin ý kiến nhiều cơ quan, khiến thời gian giải quyết bị kéo dài và phát sinh thêm chi phí cho doanh nghiệp.

Theo các chuyên gia, đây là một trong những nguyên nhân khiến nhiều dự án hạ tầng, bất động sản và sản xuất kinh doanh chậm triển khai, làm lỡ cơ hội đầu tư và ảnh hưởng đến khả năng huy động nguồn lực từ đất đai.

Để khắc phục tình trạng này, Dự thảo Luật đất đai mở rộng phạm vi phân cấp, phân quyền theo hướng tăng tính chủ động cho chính quyền địa phương, thực hiện nguyên tắc "địa phương quyết, địa phương làm, địa phương chịu trách nhiệm".

Theo PGS.TS Nguyễn Thường Lạng, Viện Thương mại và Kinh tế quốc tế, Đại học Kinh tế quốc dân, việc phân cấp là yêu cầu tất yếu khi bộ máy hành chính được tổ chức theo hướng tinh gọn. Tuy nhiên, để cơ chế này phát huy hiệu quả, Luật cần quy định rõ trách nhiệm của từng cấp chính quyền, đồng thời thiết lập cơ chế kiểm tra, giám sát minh bạch nhằm bảo đảm tính thống nhất trong thực thi.

Hiện nay, dù nhiều địa phương đã triển khai tiếp nhận hồ sơ qua Cổng dịch vụ công trực tuyến, người dân và doanh nghiệp vẫn phải mang theo nhiều loại giấy tờ bản giấy để đối chiếu. Nguyên nhân chủ yếu là dữ liệu đất đai chưa được kết nối với các cơ sở dữ liệu về dân cư, thuế, quy hoạch, xây dựng và các ngành liên quan.

Hệ quả là mô hình "một cửa" nhiều nơi vẫn chỉ dừng ở việc tiếp nhận hồ sơ tại một đầu mối, trong khi quá trình xử lý vẫn diễn ra rời rạc giữa các cơ quan. Điều này không chỉ kéo dài thời gian giải quyết mà còn làm phát sinh nhiều thủ tục không cần thiết.

PGS.TS Nguyễn Thường Lạng cho rằng, một trong những điểm mới đáng chú ý của Dự thảo là hoàn thiện cơ sở pháp lý cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điện tử (sổ đỏ điện tử), đồng thời quy định việc kết nối, liên thông dữ liệu đất đai quốc gia với các cơ sở dữ liệu khác.

Khi hệ thống dữ liệu được kết nối theo thời gian thực, người dân có thể thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, thế chấp hoặc tặng cho quyền sử dụng đất trên môi trường số mà không phải cung cấp lại những thông tin Nhà nước đã có. Doanh nghiệp cũng có thể tra cứu trực tuyến quy hoạch, tình trạng pháp lý của thửa đất hoặc theo dõi tiến độ xử lý hồ sơ, qua đó giảm đáng kể chi phí giao dịch và hạn chế rủi ro pháp lý.

Ưu tiên phát triển chung cư, giá đất nền và căn hộ ra sao?

Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan nêu định hướng, giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, Nghị quyết 21 có tính định hướng chiến lược, là cơ sở chính trị để sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 và các luật khác có liên quan, bao gồm Luật Nhà ở năm 2023 sẽ tác động sâu rộng, toàn diện đến hoạt động phát triển nhà ở và thị trường bất động sản.

Ông Châu khẳng định, điều quan trọng nhất mà Nghị quyết 21 mang lại không chỉ là khả năng giảm giá nhà, mà còn là việc định hình lại thị trường bất động sản theo hướng lấy giá trị sử dụng làm trung tâm thay vì giá trị đầu cơ.

“Khi đất đai không còn là công cụ để tích lũy siêu lợi nhuận, còn căn hộ trở về đúng bản chất là nơi để ở, thị trường sẽ phát triển lành mạnh và bền vững hơn”, ông Châu nói.

Tương tự, ông Nguyễn Viết Hùng, Tổng Giám đốc Công ty H Holding cho rằng, định hướng của Trung ương qua Nghị quyết 21 rất rõ ràng, chuyển dịch mô hình phát triển đô thị từ chiều rộng (phân lô bán nền, dàn hàng ngang) sang chiều cao (nhà chung cư, dồn tập trung dịch vụ, hạ tầng).

Phát triển chung cư giúp tăng mật độ cư trú, tiết kiệm tối đa tài nguyên đất đai, đồng thời tối ưu hóa việc đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện, nước, tiện ích công cộng, mô hình đô thị gắn liền giao thông công cộng - TOD).

Và đây cũng là bước đi quyết liệt nhằm chấm dứt tình trạng “găm đất, bỏ hoang” gây lãng phí nguồn lực tài nguyên của xã hội và ngăn chặn các cơn “sốt đất ảo” làm méo lệch thị trường tại các vùng ven đô, tỉnh lẻ.

Về diễn biến giá bất động sản, từ tác động của Nghị quyết số 21-NQ/TW,ông Nguyễn Viết Hùng, Tổng Giám đốc Công ty H Holding nhận định, chung cư sẽ không giảm mà tăng trưởng ổn định nhưng phân hóa. Cụ thể, chung cư xây mới thuộc phân khúc cao cấp, vị trí tốt, chất lượng quản lý cao và còn niên hạn dài vẫn sẽ thu hút người mua ở thực lẫn nhà đầu tư dòng tiền cho thuê. Chung cư cũ sẽ có mức chiết khấu giá hợp lý hơn, tạo cơ hội tiếp cận nhà ở giá mềm cho người có thu nhập trung bình thấp.

Với đất nền thì nhóm có pháp lý chuẩn, nội đô, sát vách đô thị lớn, giá sẽ tiếp tục ở mức cao và có thể tăng nhỉnh hơn do tâm lý người dân muốn tìm nguồn trú ẩn tài sản sở hữu lâu dài, không bị ràng buộc bởi niên hạn công trình. Nguồn cung nhóm này sẽ cực kỳ hiếm do chính sách hạn chế cấp phép phân lô mới.

Nhóm đất nền vùng ven, phân lô tự phát, thiếu hạ tầng thì giá sẽ đi ngang hoặc giảm mạnh, thậm chí mất thanh khoản. Khi các chính sách siết phân lô bán nền đi vào thực thi, dòng vốn đầu cơ lướt sóng sẽ thoái trào, giá đất nền ở những khu vực này sẽ trở về đúng giá trị thực.

“Chính sách mới sẽ làm lành mạnh hóa thị trường. Dòng tiền đầu tư bất động sản từ chỗ chạy theo đầu cơ tích trữ đất đai sẽ buộc phải dịch chuyển sang bất động sản khai thác giá trị sử dụng và tạo ra dòng tiền thực tế như chung cư thương mại, bất động sản cho thuê được hoặc đất nền pháp lý chuẩn và có cơ sở tăng giá thật”, ông Hùng nhận định.