Tách thửa hợp pháp, nhưng có thể biến tướng thành phân lô bán nền

Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện tách thửa, trong khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định riêng việc kinh doanh đất nền trong dự án. Theo HoREA, cần bổ sung cơ chế quản lý đối với đất ngoài dự án được tách thửa rồi đưa ra kinh doanh để ngăn tình trạng núp bóng giao dịch dân sự nhằm phân lô bán nền. Đây là kẽ hở mà HoREA cho rằng cần được xử lý khi sửa luật.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), vấn đề đáng chú ý nằm ở Điều 220 Luật Đất đai 2024, quy định về tách thửa, hợp thửa. Luật cho phép tách thửa nhưng phải đáp ứng các điều kiện như có lối đi, kết nối với đường giao thông công cộng, bảo đảm cấp nước, thoát nước và các nhu cầu cần thiết khác. Các thửa đất sau tách cũng phải đạt diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Theo HoREA, tại các đô thị đặc biệt, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa không nhỏ hơn 36 m2, đất nông nghiệp không nhỏ hơn 500 m2. Trong khi đó, hạn mức đất ở khi giao đất tại các địa phương tối đa không quá 400 m2.

Những quy định này về nguyên tắc tạo điều kiện cho người dân chủ động sử dụng, chuyển nhượng đất. Tuy nhiên, theo ông Châu, sau khi cá nhân, hộ gia đình tách thửa đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, có thể xuất hiện những thửa đất "dôi dư" được đưa ra giao dịch trên thị trường.

Đáng chú ý là trường hợp có "đầu nậu" hoặc doanh nghiệp "núp bóng" người sử dụng đất, gom đất, tách thành nhiều nền rồi bán lại. Về hình thức, đây có thể là các giao dịch dân sự theo Bộ luật Dân sự 2015. Nhưng về bản chất, hoạt động lại mang tính kinh doanh phân lô bán nền.

Nếu là dự án bất động sản, chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện về quy hoạch, hạ tầng, pháp lý và trách nhiệm với người mua. Nhưng nếu cùng hoạt động đó được chia nhỏ thành nhiều giao dịch đất giữa các cá nhân, những yêu cầu tương tự có thể không được áp dụng đầy đủ. Đây là kẽ hở có thể bị lợi dụng để biến hoạt động tách thửa thành phân lô bán nền ngoài dự án, trong khi bên bán không phải chịu đầy đủ các điều kiện và trách nhiệm như một chủ thể kinh doanh bất động sản.

Theo ông Châu, đã có trường hợp người dân mua đất nền "ngoài dự án" bị lừa đảo, thiệt hại nhưng chưa được pháp luật kinh doanh bất động sản bảo vệ tương xứng.

T.S Trần Xuân Lượng, Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế và Bất động sản Việt Nam cho rằng, cần phân biệt rõ nhu cầu tách thửa chính đáng của người dân với hoạt động gom đất, chia nhỏ thành hàng loạt nền để bán kiếm lời.

Nếu không nhận diện được ranh giới này, cơ chế tách thửa có thể bị biến thành công cụ tạo nguồn cung đất nền tự phát, trong khi hạ tầng, quy hoạch và trách nhiệm của người bán không được kiểm soát tương ứng.

Hệ quả cuối cùng thường rơi vào người mua, họ bỏ tiền mua đất nền nhưng phải tự kiểm tra pháp lý, tự đánh giá hạ tầng, thậm chí đối mặt với nguy cơ sản phẩm không phù hợp quy hoạch hoặc không đủ điều kiện xây dựng.

Tách được thửa, chưa chắc bán được nền

Từ thực tế trên, HoREA đề nghị sửa dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng đưa hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ngoài dự án bất động sản vào phạm vi điều chỉnh của luật.

Theo đề xuất, dự thảo Luật cần bổ sung nhóm quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án bất động sản. HoREA đề xuất tách riêng nhóm này với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Điều này nhằm xử lý trường hợp đất ngoài dự án được tách thửa theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 rồi đưa ra giao dịch nhưng thực chất mang tính chất phân lô bán nền.

Theo HoREA, Điều 220 Luật Đất đai 2024 cho phép tách thửa, hợp thửa khi đáp ứng các điều kiện về diện tích, lối đi, kết nối hạ tầng và các điều kiện khác theo quy định. Từ đó, trong thực tế có thể xuất hiện trường hợp “đầu nậu” hoặc doanh nghiệp “núp bóng” cá nhân để tách thửa, thực chất là thực hiện phân lô bán nền ngoài dự án theo các giao dịch dân sự.

Thửa đất cũng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không tranh chấp, không bị kê biên và không thuộc trường hợp bị đình chỉ giao dịch. Thửa đất đủ điều kiện tách không đồng nghĩa với một sản phẩm bất động sản đủ điều kiện để kinh doanh.

Đây cũng là điểm cần phân biệt rõ trong sửa luật. Nếu một hộ gia đình tách đất để chia tài sản hoặc phục vụ nhu cầu ở, đó là nhu cầu sử dụng đất thông thường. Nhưng nếu một cá nhân liên tục gom đất, tách thành nhiều nền rồi bán cho nhiều người, hoạt động đã mang đặc điểm kinh doanh và cần chịu trách nhiệm tương ứng. Như vậy, đủ điều kiện tách thửa theo Luật Đất đai không đồng nghĩa với việc được đưa các thửa đất đó ra kinh doanh theo hình thức phân lô bán nền.

Theo T.S Lượng, siết phân lô bán nền không nên biến thành việc hạn chế mọi giao dịch đất đai. Điều cần kiểm soát là hoạt động tạo lập sản phẩm để kinh doanh nhưng lại không chịu những yêu cầu tương xứng về hạ tầng, pháp lý và thông tin.

Như vậy, điểm cần siết không phải là quyền tách thửa của người sử dụng đất, mà là việc lợi dụng cơ chế tách thửa để thực hiện hoạt động phân lô bán nền ngoài dự án nhưng chưa chịu sự điều chỉnh tương ứng của pháp luật kinh doanh bất động sản.