Người bán hạ giá, chấp nhận cắt lỗ vẫn khó tìm khách

Ghi nhận tại Hà Nội, thời gian gần đây hàng loạt tin rao bán nhà đất với cụm từ “cắt lỗ”, “bán gấp”, “giảm sâu” xuất hiện nhiều trên các nền tảng mạng xã hội. Từ đất nền, chung cư đến nhà phố, nhiều chủ sở hữu liên tục điều chỉnh giá với kỳ vọng sớm thoát được hàng. Tuy nhiên, trái với kỳ vọng của người bán, lượng giao dịch thực tế lại khá khiêm tốn.

Ông Nguyễn Văn Hùng, trú tại Phường Hoàng Mai, Hà Nội cho biết, đã rao bán lô đất diện tích 60m2 từ mấy tháng nay. Mức giá ban đầu là 8,9 tỷ đồngnhưng sau nhiều lần điều chỉnh, hiện ông chấp nhận bán với giá 8,5 tỷ đồng, tương đương mức giảm khoảng 400 triệu đồng so với thời điểm cách đây mấy tháng, tuy nhiên, ôngvẫn chưa bán được. “Tôi đã giảm giá khá sâu, gần như chấp nhận lỗ nhưng vẫn không có người mua thực sự. Chủ yếu là khách hỏi tham khảo rồi im lặng”, ông Hùng nói.

Tương tự, bà Trần Thị Lan, sống tại khu vực Hà Đông, Hà Nội, cũng đang rơi vào tình cảnh “bán không ai mua” dù đã giảm giá căn hộ chung cư gần 400 triệu đồng so với giá thị trường. “Người xem thì có, nhưng họ đi nhiều nơi để so sánh. Cuối cùng vẫn chưa quyết định xuống tiền”, bà Lan chia sẻ.

Không chỉ nhà đầu tư cá nhân, nhiều môi giới cũng thừa nhận lượng khách quan tâm giảm mạnh so với giai đoạn trước. Anh Phạm Đức Minh, một môi giới tự do tại Hà Nội cho biết: “Tin rao cắt lỗ đăng rất nhiều nhưng giao dịch thành công thì rất ít. Khách bây giờ rất thận trọng, họ không còn tâm lý mua nhanh như trước”.

Theo anh Minh, nhiều người bán đang rơi vào áp lực tài chính, buộc phải hạ giá để thu hồi vốn, đặc biệt là những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên, việc giảm giá chưa đủ lớn để kích thích nhu cầu mua thực.

Người muathận trọng chưa xuống tiền

Dù giá đã điều chỉnh, tâm lý người mua vẫn nghiêng về phòng thủ. Người mua nhà có xu hướng chờ đợi thay vì xuống tiền trong bối cảnh thị trường chưa rõ xu hướng. Nhiều người cho rằng, mức giảm hiện tại chưa đủ hấp dẫn so với rủi ro và kỳ vọng giá còn tiếp tục đi xuống.

Anh Lê Quang Tuấn, trú tại Cầu Giấy, Hà Nội cho biết, anh đã đi xem nhà đất suốt nhiều tháng nhưng vẫn chưa quyết định mua. “Giá có giảm nhưng tôi nghĩ vẫn chưa phải đáy. Giá bất động sản dù đã giảm song vẫn ở mức cao so với thu nhập. Thị trường còn nhiều biến động nên tôi cứ chờ thêm, tránh rủi ro”, anh Tuấn nói.

Không chỉ yếu tố giá, khả năng tiếp cận tín dụng cũng là rào cản lớn đối với người mua. Lãi suất tuy đã có dấu hiệu hạ nhiệt nhưng vẫn khiến nhiều người cân nhắc, đặc biệt là nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực nhưng tài chính hạn chế.

Một số chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản hiện đang trong giai đoạn điều chỉnh, khi kỳ vọng giữa người bán và người mua chưa gặp nhau. Người bán vẫn muốn giữ mức giá hợp lý để hạn chế thua lỗ, trong khi người mua kỳ vọng mức giảm sâu hơn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, việc nhiều nhà đầu tư đồng loạt rao bán cắt lỗ cho thấy áp lực dòng tiền đang gia tăng, nhưng thị trường vẫn thiếu lực cầu đủ mạnh để hấp thụ nguồn cung này. Khi người mua chưa thực sự tin vào khả năng phục hồi, thanh khoản khó có thể cải thiện trong ngắn hạn.

“Triển vọng thị trường được cho là sẽ phụ thuộc vào diễn biến lãi suất, chính sách tín dụng và niềm tin của người mua trong thời gian tới. Trong lúc đó, cuộc “đua cắt lỗ” có thể vẫn tiếp diễnnhưng chưa chắc đã giúp người bán sớm tìm được người mua phù hợp. Khi người mua vẫn còn tâm lý chờ đợi, thị trường bất động sản khó có thể sôi động trở lại trong ngắn hạn”, ông Châu nêu quan điểm.

Còn theo Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý 1/2026 của Cushman & Wakefield, tổng nguồn cung bán lẻ của thành phố đã đạt khoảng 1,43 triệu m² sau khi có thêm hơn 51.000 m² nguồn cung mới gia nhập thị trường trong quý 1.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốcCushman & Wakefield Việt Nam nhận định: “Thị trường bất động sản Hà Nội thêm nguồn cung mới, cạnh tranh ngày càng khốc liệt. Khi nguồn cung tương lai tiếp tục mở rộng, cạnh tranh giữa các chủ nhà sẽ trở nên rõ nét hơn”.

Thực tế cho thấy, dù nguồn cung rao bán tăng mạnh, nhưng lực cầu lại chưa phục hồi tương xứng. Điều này khiến thanh khoản thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp.

Trong bối cảnh đó, nhiều ý kiến cho rằng, thị trường chỉ có thể cải thiện khi niềm tin của người mua được củng cố, cùng với các yếu tố hỗ trợ như chính sách tín dụng, lãi suất và thu nhập người dân được cải thiện. Trước mắt, cuộc “đua cắt lỗ” có thể vẫn tiếp diễnnhưng chưa chắc đã giúp người bán sớm thoát được hàng.