Nếu công trình xuống cấp, trách nhiệm của chủ đầu tư và người mua nhà được xác định ra sao? Xung quanh vấn đề này, PV Ban VOV Giao thông Quốc gia có cuộc đối thoại với GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường), để làm rõ câu chuyện niên hạn chung cư, tuổi thọ công trình và quyền lợi của người mua nhà.

PV: Thưa Giáo sư, lâu nay người mua nhà thường hiểu rằng niên hạn sử dụng chung cư là thời gian được sở hữu căn hộ. Vậy theo Giáo sư, cách hiểu này có chính xác hay không và cần phân biệt thế nào giữa thời hạn sở hữu, niên hạn của công trình và tuổi thọ thực tế của chung cư?

GS. Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng đây là điều mà trong Luật Nhà ở (sửa đổi) phải quy định rất rõ ràng. Sự thực mà nói, độ bền, độ có thể ở được của nhà chung cư nó không trùng với lại niên hạn mà chúng ta quy định ở Luật. Nó có thể ngắn hơn nếu việc xây dựng không ổn lắm (tuổi thọ của nó ngắn hơn), nhưng nó cũng có thể là dài hơn.

Pháp luật ở đây phải quy định rất rõ: Giả sử như chúng ta quy định ở luật pháp niên hạn là 70 năm, nhưng đến 65 năm thì nó đã không ở được nữa, tức là nó mất đi 5 năm. Trong trường hợp này, chủ của dự án nhà chung cư đó phải bồi thường cho người mua căn hộ tổng số tiền bằng giai đoạn thuê nhà ở mức độ đúng như căn hộ đó trong 5 năm để người ta giải quyết việc ở.

Đấy là việc bồi thường khi niên hạn thực tế ngắn hơn niên hạn ghi trong hợp đồng. Còn nếu niên hạn thực tế dài hơn niên hạn của hợp đồng thì người ở tại đấy vẫn được ở tiếp tục cho đến khi không ở được nữa, tức là phải xây dựng lại.

PV: Thưa Giáo sư, khi một tòa chung cư đến hạn phải xây dựng lại, việc huy động kinh phí thường gặp rất nhiều vướng mắc. Ông đánh giá thế nào về sự khác biệt lợi ích giữa cư dân mua căn hộ để ở và chủ đầu tư sở hữu khối đế thương mại, và đâu là giải pháp tài chính cần được luật hóa?

GS. Đặng Hùng Võ: Quy trình mọi người góp tiền để xây dựng lại nhà chung cư cũng là câu chuyện rất phức tạp. Thông thường từ tầng thứ 5 trở lên mới là căn hộ ở, còn 5 tầng dưới (hoặc có thể 3, 4 tầng dưới) thì vẫn do chủ đầu tư của dự án chung cư đó đang sử dụng để cho thuê, cung cấp dịch vụ. Còn từ tầng thứ 6 trở lên mới là bán cho người dân để ở. Rõ ràng hai bối cảnh khác nhau: một bên là kinh doanh thu tiền, còn bên kia là mua để ở trong một thời hạn theo quy định của pháp luật.

Ở đây chúng ta sẽ thu tiền để xây dựng lại như thế nào? Tất nhiên nguyên tắc là phải công khai, phải được sự đồng thuận. Bên cạnh đấy, nó sẽ tính ra được số tiền trên 1 m² của chung cư đó là phải nộp bao nhiêu tiền để xây dựng lại.

Tôi cho đây là câu chuyện rất phức tạp bởi vì nó động chạm đến việc mọi người phải góp tiền: Năm tầng dưới thì góp như thế nào và từ tầng thứ 6 trở lên bán căn hộ thì góp như thế nào? Trước mắt, tôi cho rằng hai điều đó là hai điều mà pháp luật phải quy định.

PV: Thưa giáo sư, ở đây cũng xuất hiện một vấn đề đó là, để đánh giá chung cư đã hết khả năng sử dụng hay chưa thì đơn vị nào hoặc cơ quan, tổ chức nào có đủ thẩm quyền và tính độc lập để đánh giá? Và theo ông, cần một cơ chế giám định như thế nào để tránh tình trạng chủ đầu tư và cư dân có những cách hiểu khác nhau, từ đó không đi đến một thống nhất cuối cùng?

GS. Đặng Hùng Võ: Như ở các nước công nghiệp, người ta dựa vào uy tín. Họ có những doanh nghiệp chuyên môn đi làm chuyện kết luận về chất lượng, kết luận về việc là chung cư còn ở được hay là không ở được.

Và tất nhiên đây là những doanh nghiệp không bao giờ người ta nói dối, bởi vì việc nói dối có tác động đến uy tín của người ta trên thị trường; ở các nước còn có những công ty chuyên đánh giá mức độ uy tín của doanh nghiệp nếu cần.

Thế nhưng còn Việt Nam bây giờ không có, vẫn dựa vào cơ quan nhà nước. Hơn nữa, Nhà nước không nên nắm chuyện ấy, mà nên thuê một công ty đánh giá doanh nghiệp để người ta đánh giá và kết luận.

Tôi cho rằng cách quản lý của Việt Nam vẫn chưa thực sự phù hợp với cơ chế kinh tế thị trường và chúng ta phải thay đổi đi, học tập các nước, phải tiếp cận tới những chuẩn mực hiện nay thế giới người ta đang làm.

PV: Xin trân trọng cảm ơn Giáo sư Đặng Hùng Võ đã có những phân tích rất sâu sắc cùng VOVGT.