Từ “phố là chợ” tới những con đường đô thị tốc độ cao

Những con đường rộng hàng chục mét, những vỉa hè thênh thang, khả năng lưu thông tăng mạnh và không gian phát triển được mở rộng. Tuy nhiên, phía sau những lợi ích về giao thông đang diễn ra một sự thay đổi âm thầm nhưng sâu sắc: mô hình kinh tế vỉa hè và giá trị “mặt tiền kinh doanh” - thứ từng là linh hồn của phố thị Hà Nội - dần bị thu hẹp.

Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc đô thị với tốc độ chưa từng có. Hàng loạt con đường nằm trên trục giao thông lớn như Vành đai 2, Vành đai 2,5, Vành đai 3, đường Phạm Văn Đồng, Võ Chí Công, Nguyễn Trãi, sắp tới là Vành đai 4 liên tục được mở rộng, chỉnh trang và kết nối theo hướng hiện đại hóa hạ tầng.

Trong nhiều thập kỷ, Hà Nội phát triển theo mô hình đặc trưng “phố là chợ”. Giá trị của một căn nhà không chỉ ở diện tích sử dụng mà còn ở việc nó sở hữu bao nhiêu mét mặt tiền. Chỉ cần mở cửa ra phố là có thể buôn bán.

Từ quán trà đá, hàng phở sáng, tiệm sửa xe, cửa hàng thời trang cho tới quán cà phê nhỏ, tất cả đều vận hành dựa trên dòng người lưu thông trước cửa nhà. Vỉa hè không đơn thuần là không gian dành cho người đi bộ mà đã trở thành phần mở rộng tự nhiên của hoạt động kinh doanh đô thị.

Chính điều này từng khiến giá bất động sản mặt phố Hà Nội luôn luôn ở mức rất cao, gấp nhiều lần nhà trong ngõ.

Nhưng khi đô thị bắt đầu ưu tiên cho giao thông tốc độ cao, cấu trúc kinh doanh truyền thống cũng thay đổi theo.

Một tuyến đường rộng 60-80 mét có thể giúp xe cộ lưu thông thuận lợi hơn, nhưng đồng thời lại khiến hành vi tiêu dùng thay đổi. Xe chạy nhanh hơn, dải phân cách nhiều hơn, việc dừng đỗ khó khăn hơn, khoảng cách sang đường xa hơn… tất cả khiến người dân giảm xu hướng ghé lại mua hàng trực tiếp.

Khác với những khu phố cũ nơi người dân có thể đi bộ, dừng xe máy sát cửa hàng hay ngồi tràn ra vỉa hè, các đại lộ hiện đại đang khiến hoạt động kinh doanh nhỏ lẻ trở nên khó tồn tại hơn.

Nhiều tuyến phố từng sầm uất tại Hà Nội hiện xuất hiện ngày càng nhiều biển cho thuê mặt bằng, nhiều nhà rao bán. Không ít cửa hàng mặt phố phải đóng cửa hoặc chuyển đổi mô hình kinh doanh do chi phí thuê cao nhưng lượng khách trực tiếp giảm mạnh.

Thực tế cho thấy, giá trị của “mặt tiền vàng” đã không còn mang ý nghĩa tuyệt đối như trước.

Kinh tế vỉa hè sẽ được “quy hoạch hóa”

Nếu trước đây vị trí đẹp quyết định khả năng bán hàng thì hiện nay, khả năng hiện diện trên nền tảng số lại là yếu tố quan trọng hơn.

Một cửa hàng trong ngõ nhỏ nhưng bán hàng hiệu quả trên TikTok Shop, Shopee hay Facebook có thể đạt doanh thu lớn hơn nhiều so với một cửa hàng mặt phố đắt đỏ.

Sự phát triển của thương mại điện tử, logistics và giao hàng nhanh đang làm thay đổi hoàn toàn mô hình bán lẻ truyền thống. Người tiêu dùng ngày càng quen với việc mua sắm trực tuyến thay vì trực tiếp ra phố.

Điều này khiến giá trị thương mại của vỉa hè và mặt tiền bị suy giảm. Đặc biệt tại Hà Nội - nơi mật độ giao thông ngày càng cao và chi phí mặt bằng tăng mạnh - xu hướng này diễn ra rõ rệt hơn bao giờ hết.

Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa Hà Nội sẽ xóa bỏ hoàn toàn kinh tế vỉa hè.

Ngược lại, thành phố đang từng bước chuyển từ mô hình kinh doanh tự phát sang mô hình khai thác có quản lý. Những đề xuất cho thuê vỉa hè, lòng đường tại một số khu vực trung tâm cho thấy, vỉa hè đang được nhìn nhận như một loại tài sản công, cần được tổ chức khai thác bài bản hơn.

Trong tương lai, thay cho hình ảnh hàng quán lấn chiếm tự phát, Hà Nội có thể hình thành các không gian kinh doanh chuyên đề như phố đi bộ, phố ẩm thực, kinh tế đêm hay các tuyến phố dịch vụ được quy hoạch đồng bộ.

Khi đó, kinh tế vỉa hè sẽ không mất đi mà chuyển sang một hình thức mới: chuyên nghiệp hơn, có kiểm soát và gắn với trải nghiệm đô thị.

Đây là xu hướng từng diễn ra tại nhiều thành phố lớn ở châu Á như Seoul, Tokyo hay Bangkok, nơi hoạt động buôn bán đường phố vẫn tồn tại nhưng được tổ chức theo quy chuẩn rõ ràng thay vì tự phát như trước.

Quá trình chuyển đổi này sẽ tạo ra áp lực lớn đối với nhóm hộ kinh doanh truyền thống. Những quán ăn nhỏ, tiệm tạp hóa, hàng nước hay cửa hàng sống nhờ khách đi bộ trước cửa sẽ gặp khó khăn khi vỉa hè được quản lý chặt hơn, việc dừng đỗ hạn chế và người tiêu dùng dịch chuyển sang môi trường số.

Trong khi đó, các chuỗi bán lẻ lớn có lợi thế rõ rệt nhờ thương hiệu, hệ thống vận hành và khả năng bán hàng đa kênh. Khoảng cách giữa mô hình kinh doanh truyền thống và mô hình bán lẻ hiện đại vì thế sẽ ngày càng lớn hơn.

Đó cũng là lý do nhiều chuyên gia cho rằng Hà Nội đang bước vào giai đoạn chuyển đổi từ “kinh tế mặt phố” sang “kinh tế trải nghiệm và số hóa”.

Hà Nội sẽ thay đổi bản sắc đô thị

Điều khiến nhiều người tiếc nuối không chỉ là câu chuyện kinh doanh, mà còn là sự thay đổi của văn hóa phố thị.

Vỉa hè Hà Nội từ lâu không đơn thuần là nơi buôn bán. Đó còn là không gian giao tiếp xã hội, là nét sống đặc trưng tạo nên bản sắc đô thị. Những quán trà đá đầu ngõ, nơi khách ngồi ghế nhựa đọc chung tờ báo, những gánh hàng rong, tiếng rao đêm hay các hàng quán chen sát nhau từng tạo nên nhịp sống rất riêng của Thủ đô.

Khi đô thị ngày càng hiện đại hóa, Hà Nội sẽ trở nên văn minh, thông thoáng và hiệu quả hơn về giao thông. Nhưng đồng thời, thành phố cũng đứng trước nguy cơ đánh mất một phần tinh thần “phố sống” từng tồn tại suốt nhiều thập kỷ.

Hà Nội có thể sẽ chuyển dịch từ mô hình “mặt phố - buôn bán trực tiếp - kinh tế vỉa hè” sang mô hình “trung tâm thương mại - phố chuyên đề - thương mại điện tử - kinh tế trải nghiệm”.

Khi đó, giá trị của bất động sản sẽ không còn phụ thuộc tuyệt đối vào số mét mặt tiền, mà phụ thuộc vào khả năng kết nối giao thông, chất lượng không gian sống và sự tích hợp với hạ tầng đô thị hiện đại.

Sẽ mất dần những hàng quán trên vỉa hè và cả một mô hình kinh tế phố thị từng làm nên linh hồn của Hà Nội suốt nhiều thế hệ.