Ở những quốc gia như Đức, Áo hay Thụy Sĩ, thuê nhà không còn bị xem là giải pháp tạm thời, mà đã trở thành một phần của chính sách an sinh và phát triển đô thị bền vững.

Tỷ lệ sở hữu nhà đang giảm tại nhiều quốc gia châu Âu

Tỷ lệ sở hữu nhà đang giảm tại nhiều quốc gia châu Âu, thay vào đó, văn hóa thuê nhà hiện đã ăn sâu tại nhiều quốc gia trong khu vực. Tại Áo, khoảng 48% dân số sống trong nhà thuê; con số này là 62% ở Thụy Sĩ và 63% tại Đức. Tỷ lệ người thuê nhà cũng khá lớn ở Tây Ban Nha (25%), Pháp (36%) và Anh (27%). Đây là kết quả tất yếu từ sự giao thoa giữa áp lực kinh tế, sự thay đổi trong tư duy lối sống và những chính sách quản lý vĩ mô đồng bộ.

Trước hết, xu hướng này xuất phát từ một thực tế không thể phủ nhận là rào cản tài chính đối với việc sở hữu bất động sản tại châu Âu ngày càng lớn. Giá nhà leo thang khiến một người trung bình phải mất từ 7 đến 10 năm tích lũy mới đủ tiền đặt cọc, chưa kể người mua còn phải gánh thêm khoảng 6% đến hơn 8% chi phí cho các loại thuế đăng ký và thủ tục pháp lý. Chính áp lực tài chính quá lớn này đã vô hình trung đẩy một bộ phận lớn cư dân đô thị sang thị trường thuê nhà, rồi từ đó dần hình thành nên một thế hệ mới coi việc thuê nhà là một phong cách sống chủ động thay vì là một giải pháp tình thế.

Đáng chú ý là trong những cuộc thăm dò dư luận gần đây, có tới hơn một nửa số người được hỏi, cụ thể là 53%, tuyên bố họ hoàn toàn hạnh phúc với cuộc sống thuê nhà hiện tại mà không hề có kế hoạch mua nhà. Tư duy của người dân đã thay đổi khi có khoảng 21% người lựa chọn thuê nhà để trốn tránh các trách nhiệm phiền toái như bảo trì, sửa chữa hay đóng thuế tài sản định kỳ, trong khi 16% khác lại ưu tiên sự tự do di chuyển để dễ dàng đổi chỗ ở hay dịch chuyển sang các thành phố khác cho phù hợp với công việc.

Ngoài áp lực tài chính, một nguyên nhân quan trọng khác khiến nhiều người châu Âu chọn thuê nhà là mong muốn ưu tiên chất lượng sống và sự linh hoạt trong chi tiêu. Thay vì dồn phần lớn thu nhập để mua nhà, họ lựa chọn phân bổ nguồn lực cho những nhu cầu và trải nghiệm cá nhân thiết thực hơn, như du lịch và khám phá, mua sắm và tận hưởng các xu hướng tiêu dùng mới, cũng như tiếp cận sớm các công nghệ và phương tiện hiện đại như máy tính, điện thoại hay ô tô.

Theo một số khảo sát, khoảng 15% người trẻ châu Âu thừa nhận họ sẵn sàng ở thuê để đổi lấy khả năng chi tiêu cho những trải nghiệm và tiện nghi mà họ coi là quan trọng đối với lối sống hiện đại. Bên cạnh đó, xu hướng toàn cầu hóa cũng góp phần định hình lựa chọn này, khi giới trẻ ngày càng đề cao sự cơ động, khả năng dịch chuyển và thích nghi với nhiều môi trường sống khác nhau.

Tuy nhiên, sự dịch chuyển trong lối sống này sẽ không thể bền vững nếu thiếu đi một bệ đỡ quan trọng, đó chính là hệ thống pháp lý bảo vệ người thuê nhà cực kỳ chặt chẽ tại phần lớn các quốc gia châu Âu. Tại những nước có tỷ lệ thuê nhà đứng đầu như Đức hay Áo, người dân yên tâm thuê nhà cả đời vì hợp đồng thuê thường là vô thời hạn và chính phủ kiểm soát rất nghiêm ngặt biên độ tăng giá thuê hàng năm để bảo vệ người tiêu dùng. Sự kết hợp giữa các quy định pháp lý nhân văn này với những mô hình nhà ở xã hội cho thuê chất lượng cao, đầy đủ tiện ích như tại thành phố Vienna của Áo đã biến việc thuê nhà thành một trải nghiệm sống văn minh, an toàn và không hề thua kém việc sở hữu nhà riêng.

Nhìn từ câu chuyện của châu Âu, có thể thấy khi giá nhà đất tại các đô thị lớn vượt quá xa khả năng chi trả của đại bộ phận người lao động trẻ và công nhân, việc định hướng nhà ở cho thuê là phân khúc chiến lược dài hạn chính là bước đi đúng đắn để giải quyết bài toán an sinh xã hội. Định hướng này giúp thay đổi tư duy truyền thống của người dân từ chỗ phải sở hữu bằng được nhà sang việc ưu tiên có một chỗ ở ổn định, chất lượng bằng hình thức thuê.

Từ kinh nghiệm thành công của các nước bạn, bài học lớn nhất cho Việt Nam để người dân an tâm lựa chọn hình thức này, đó là không chỉ cần tập trung xây dựng quỹ nhà ở giá rẻ, mà quan trọng hơn cả là phải kiến tạo được một hành lang pháp lý vững chắc. Việc bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà về giá cả ổn định, thời hạn thuê lâu dài, cùng các quyền lợi an sinh đi kèm như hộ khẩu hay trường học cho con cái sẽ là chìa khóa cốt lõi để biến nhà ở cho thuê trở thành một giải pháp an cư lạc nghiệp bền vững cho người dân.

Chính sách thuê nhà ở các nước châu Âu

Cảm giác "an cư" không nhất thiết phải đến từ cuốn sổ đỏ sở hữu tài sản, mà đến từ sự ổn định, an toàn và tính dự báo được của không gian sống. Để hơn một nửa số người đi thuê tại châu Âu cảm thấy hoàn toàn hạnh phúc và yên tâm xem nhà thuê là tổ ấm lâu dài, nền tảng quyết định chính là các chính sách quản lý cực kỳ nghiêm ngặt của nhà nước và vai trò chủ đạo của các tổ chức phi lợi nhuận, hợp tác xã nhà ở.

Đầu tiên và quan trọng nhất là cơ chế kiểm soát giá thuê nhà phối hợp chặt chẽ với các điều khoản bảo vệ người thuê một cách tuyệt đối từ phía Nhà nước. Tại các quốc gia như Đức hay Áo, chính quyền ban hành khung giá trần hoặc chỉ số giá thuê tham chiếu dựa trên vị trí, diện tích và chất lượng căn hộ. Chủ nhà không được phép tự ý tăng giá vượt quá biên độ quy định, giúp người thuê loại bỏ hoàn toàn nỗi lo bị "đội giá" sau mỗi năm.

Đặc biệt, luật pháp quy định hợp đồng thuê nhà mặc định là vô thời hạn. Chủ nhà chỉ có quyền chấm dứt hợp đồng trong những trường hợp cực kỳ hy hữu và phải chứng minh được lý do chính đáng, ví dụ như lấy lại nhà để bản thân hoặc người thân ruột thịt ở. Nếu chủ nhà muốn bán căn hộ, người thuê vẫn có quyền tiếp tục ở lại với hợp đồng cũ dưới thời chủ mới. Sự can thiệp mạnh mẽ này của luật pháp tạo ra một tâm lý an tâm tuyệt đối, người đi thuê có quyền trang trí, gắn bó và sinh sống cả đời tại một căn hộ mà không sợ bị trục xuất bất ngờ.

Bên cạnh sự quản lý của Nhà nước, mô hình các hợp tác xã nhà ở và tổ chức phi lợi nhuận đứng ra xây dựng, quản lý quỹ nhà cho thuê chính là chìa khóa để đảm bảo chất lượng sống cao với chi phí hợp lý. Điển hình như tại thành phố Vienna của Áo, khoảng 60% dân số sống trong các căn hộ thuộc sở hữu của thành phố hoặc các hợp tác xã nhà ở hạn chế lợi nhuận. Các tổ chức này hoạt động không vì mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận mà vì mục tiêu an sinh xã hội. Tiền thuê nhà thu về được tái đầu tư trực tiếp vào việc bảo trì, sửa chữa và nâng cấp hạ tầng, đảm bảo các khu nhà luôn mới, hiện đại và đầy đủ tiện ích từ công viên, nhà trẻ cho đến phòng sinh hoạt cộng đồng. Vì không chịu áp lực từ các dòng vốn đầu cơ hay các tập đoàn bất động sản thương mại, các hợp tác xã này giữ cho thị trường nhà thuê luôn bình ổn, tạo ra một môi trường cạnh tranh lành mạnh khiến các chủ nhà tư nhân cũng buộc phải nâng cao chất lượng và hạ giá thành nếu muốn tìm khách thuê.

Một điểm tựa chính sách quan trọng khác là việc xóa bỏ hoàn toàn sự phân biệt đối xử giữa người thuê nhà và người sở hữu nhà trong việc tiếp cận dịch vụ công. Nhà nước đảm bảo rằng dù bạn sở hữu biệt thự hay đang thuê một căn hộ xã hội, con cái bạn vẫn được học đúng tuyến tại các trường công lập chất lượng cao trong khu vực, bản thân bạn vẫn được hưởng đầy đủ dịch vụ y tế, an sinh và các quyền lợi công dân tại địa phương đó. Chính việc bình đẳng hóa quyền tiếp cận phúc lợi này đã cởi bỏ rào cản tâm lý nặng nề nhất của người dân, khiến việc thuê nhà chỉ còn là một phương thức tiêu dùng dịch vụ nhà ở, chứ không định vị địa vị xã hội của một con người.

Những giải pháp được ưu tiên

Sự ra đời của "Kế hoạch Nhà ở Giá phải chăng châu Âu" là một bước đi lịch sử, đánh dấu lần đầu tiên Liên minh châu Âu (EU) đưa vấn đề nhà ở thành một chương trình nghị sự chung cấp toàn khối. Đối với giới trẻ và thế hệ sinh viên, những người đang chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ làn sóng bão giá bất động sản, kế hoạch này đã vạch ra các nhóm giải pháp ưu tiên mang tính hành động rất cao để mở rộng cơ hội tiếp cận không gian sống.

Mũi nhọn đầu tiên mà EU tập trung thúc đẩy là cơ chế ưu đãi tài chính mạnh mẽ dành riêng cho người trẻ mua nhà lần đầu và các dự án nhà ở sinh viên. Thông qua việc thành lập Nền tảng Đầu tư Nhà ở Toàn châu Âu cùng gói ngân sách bổ sung hàng chục tỷ euro, EU đang thúc đẩy các quốc gia thành viên xóa bỏ các rào cản thuế khóa như miễn giảm thuế đăng ký mua nhà cho người trẻ. Đồng thời, Khối 27 khuyến khích áp dụng các mô hình tài chính sáng tạo như quỹ cho vay tuần hoàn hoặc bảo lãnh tín dụng, giúp các bạn trẻ giảm bớt gánh nặng phải tích lũy tiền đặt cọc lên tới 7-10 năm như trước đây. Song song với đó, dòng vốn này cũng được hướng trực tiếp vào việc mở rộng hệ thống ký túc xá và các khu nhà ở chuyển tiếp cho sinh viên, đảm bảo giới trẻ không bị đẩy vào tình trạng kiệt quệ tài chính ngay khi vừa bước chân vào giảng đường đại học hoặc thị trường lao động.

Giải pháp ưu tiên thứ hai là tăng tốc nguồn cung thông qua việc đơn giản hóa thủ tục xây dựng và phát triển các mô hình không gian sống thế hệ mới. EU đang triển khai "Chiến lược Xây dựng Nhà ở" nhằm số hóa toàn diện quy trình cấp phép, giảm bớt thủ tục hành chính rườm rà để các dự án nhà ở giá rẻ được hoàn thiện nhanh hơn. Đặc biệt, để phù hợp với nhu cầu và phong cách sống linh hoạt của giới trẻ, kế hoạch thúc đẩy mạnh mẽ mô hình "nhà ở liên thế hệ" và nhà ở cộng đồng. Đây là những không gian sống được thiết kế thông minh, tối ưu hóa diện tích cá nhân và chia sẻ không gian chung, giúp giảm đáng kể chi phí vận hành, đồng thời tạo ra môi trường kết nối xã hội tốt hơn cho những người trẻ mới tự lập.

Một giải pháp mang tính đột phá và quyết liệt khác chính là việc ban hành đạo luật nhằm hạ nhiệt tại các "vùng áp lực lớn" về nhà ở đô thị, nơi người trẻ thường tập trung học tập và làm việc. EU đang xây dựng bộ công cụ pháp lý cho phép chính quyền các thành phố xác định chính xác các khu vực đang khủng hoảng nhà ở để áp dụng biện pháp can thiệp đặc biệt. Biện pháp này bao gồm việc siết chặt quản lý và hạn chế việc chuyển đổi nhà ở dài hạn sang dạng căn hộ cho thuê ngắn hạn phục vụ du lịch. Bằng cách kéo các căn hộ này quay trở lại thị trường cho thuê truyền thống, giới trẻ sẽ có thêm nhiều cơ hội tìm kiếm chỗ ở ổn định với mức giá hợp lý ngay trong trung tâm đô thị.

Nhìn một cách tổng thể, tư duy cốt lõi trong kế hoạch mới của EU là xem nhà ở như một quyền xã hội cơ bản và là hạ tầng thiết yếu để phát triển nguồn lực trẻ, chứ không đơn thuần là một sản phẩm thương mại. Việc chuyển từ các giải pháp hỗ trợ đơn lẻ sang một chiến lược toàn diện từ tài chính, công nghệ xây dựng cho đến siết chặt quản lý thị trường cho thấy châu Âu đang nỗ lực tạo ra một bệ đỡ vững chắc, giúp thế hệ trẻ vượt qua rào cản về chỗ ở để tự do phát triển bản thân và cống hiến cho xã hội.