“Nhà không có, nợ phải trả”

Năm 2019, vợ chồng bà Nguyễn Thị Ngọc Mai quyết định mua một căn hộ nhỏ tại dự án Roxana Plaza, nay thuộc phường Bình Hòa, TP.HCM. Hơn 900 triệu đồng được gia đình gom góp từ tiền tích lũy và vay mượn người thân, bạn bè. Làm nghề giao bún thuê, bà Mai hy vọng căn hộ sẽ là nơi gia đình an cư khi được bàn giao theo dự kiến vào năm 2021. Thế nhưng, nhiều năm trôi qua, bà vẫn phải thuê nhà để ở. Khoản tiền vay mua căn hộ chưa được bàn giao vẫn phát sinh lãi.

Cũng mua nhà tại dự án với mong muốn có chỗ ở cho con, chị Bích Phương cho biết đã vay mượn bà con, họ hàng để đóng tiền. Căn hộ chưa được bàn giao, chị đi làm giúp việc, chà rửa nhà vệ sinh để kiếm tiền trả nợ. “Nhà không có, nợ phải trả, giờ còn đòi thêm nữa, tiền đâu tôi có?”, chị Phương nói.

Với chị Tống Thị Huyên, quyết định mua nhà bắt đầu từ những năm tháng phải chuyển trọ nhiều nơi. Sau hai năm đi làm, chị dành tiền tích cóp, nhờ cha mẹ hỗ trợ thêm để mua căn hộ có giá khoảng 1,3 tỷ đồng vào năm 2019. Chị Huyên cho biết đã đóng 70% giá trị hợp đồng nhưng đến nay vẫn phải ở trọ. Gần đây, chị nhận được thông báo giá căn hộ tăng lên, trong khi thời gian bàn giao vẫn chưa rõ ràng. “Giá trị căn hộ đã tăng lên gấp đôi rồi. Nhưng mà không có nhắc đến thời gian bàn giao nhà”, chị Huyên nói.

Sau thời gian dài dự án đình trệ, việc được đề nghị ký lại hợp đồng với giá cao hơn khiến nhiều người mua bức xúc. Theo phản ánh được nêu tại kỳ họp HĐND TP.HCM ngày 30/10, giá căn hộ trước đây chủ đầu tư ký bán cho người dânkhoảng 20-21 triệu đồng/m²; mức giá được đề nghị ký lại khoảng 36-40 triệu đồng/m².

Chị Kim Nga, một khách hàng khác, cho rằng chênh lệch giá căn hộ chưa phản ánh hết những tổn thất người mua phải gánh. Trong thời gian chờ đợi, họ còn phải trả lãi vay và các chi phí sinh hoạt. “Chưa kể những lãi vay mà em đã chịu và chi phí trượt giá đồng tiền bao nhiêu năm. Thật sự là em không đồng ý cái mức tăng hiện nay”, chị Nga nói.

Ông Nguyễn Thành Hưng đặt câu hỏi vì sao người mua phải gánh thêm rủi ro khi dự án phát sinh tranh chấp giữa các doanh nghiệp. “Khác gì là bán lại cho chúng tôi chính cái căn nhà của chúng tôi đã mua trước đấy”, ông Hưng bức xúc.

Theo ban đại diện người mua nhà, trong những năm chờ đợi, đã có 10 khách hàng qua đời khi chưa nhận được căn hộ. Với gia đình họ, hợp đồng mua nhà vẫn còn đó, nhưng người từng dành dụm để có một nơi an cư đã không còn.

Đã xử phạt, vì sao người mua vẫn phải chờ?

Kết luận thanh tra được nêu tại kỳ họp HĐND TP.HCM, Công ty Naviland đã ký hợp đồng chuyển nhượng 1.082 căn hộ tại Roxana Plaza cho khách hàng. Nhiều người mua đã thanh toán từ 30% đến 70% giá trị căn hộ. Dự án sau đó chậm tiến độ trong bối cảnh tranh chấp giữa các bên liên quan. Những vướng mắc tại dự án đã được cơ quan chức năng chỉ ra từ nhiều năm trước. Năm 2021, UBND tỉnh Bình Dương cũ xử phạt Công ty Tường Phong do chậm triển khai dự án. Công ty Naviland bị xử phạt vì ký hợp đồng chuyển nhượng căn hộ khi chưa có giấy xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Kết luận thanh tra năm 2023 yêu cầu Công ty Tường Phong tiếp tục thực hiện các hợp đồng mua bán căn hộ do Naviland đã ký với khách hàng, trên cơ sở hợp đồng ủy quyền giữa hai doanh nghiệp. Về phía doanh nghiệp, Công ty Tường Phong cho rằng một số giao dịch do Naviland và đơn vị môi giới thực hiện khi chưa có sự đồng ý của chủ đầu tư và chưa đủ điều kiện theo quy định. Doanh nghiệp cho biết đang rà soát chứng từ, đối chiếu số tiền khách hàng đã nộp để xem xét ký lại hợp đồng đối với những trường hợp đủ điều kiện.

Trong khi đó, ông Chiến, một khách hàng tại dự án, mong muốn được bàn giao căn hộ theo hợp đồng và mức giá đã ký. Theo ông, mâu thuẫn nội bộ phía chủ đầu tư không thể là lý do để yêu cầu người mua trả thêm tiền. Trường hợp người ký hợp đồng không có thẩm quyền, ông đề nghị cơ quan chức năng điều tra, làm rõ và khởi tố theo quy định nếu có đủ căn cứ xác định hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Tại kỳ họp HĐND TP.HCM ngày 30/10, đại biểu Trần Thành Trọng đề nghị các cơ quan chức năng giải quyết dứt điểm vụ việc, xem xét quyền lợi của những người đã đóng tiền trong thời gian dài. Chánh Thanh tra TP.HCM cho biết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ tại dự án đang được tòa án xem xét. Hiệu lực từng hợp đồng và trách nhiệm của các bên cần được xác định trên cơ sở hồ sơ, chứng cứ và phán quyết của cơ quan có thẩm quyền. Nhưng từ câu chuyện này, một câu hỏi không thể né tránh: Khi sai phạm đã được phát hiện, xử phạt và có kết luận thanh tra, vì sao nhiều năm sau người mua vẫn chưa tìm được lối ra?

Cấm chuyển nhượng hay siết trách nhiệm chủ đầu tư?

Tại phiên thảo luận dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi ngày 30/10, đại biểu Quốc hội Lê Thanh Hoàn đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhằm hạn chế đầu cơ, lướt sóng; đồng thời nghiên cứu lộ trình bán nhà khi công trình đã hoàn thành.

Hai đề xuất này liên quan đến hai giai đoạn khác nhau của giao dịch. Cấm chuyển nhượng hợp đồng tác động đến người đã ký hợp đồng mua nhà và muốn chuyển giao hợp đồng cho người khác. Còn chỉ bán nhà khi công trình hoàn thành sẽ thay đổi thời điểm chủ đầu tư được đưa sản phẩm ra thị trường.

Trao đổi với phóng viên, chuyên gia bất động sản Nguyễn Duy Thành cho rằng việc cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là chưa phù hợp, có thể ảnh hưởng đến quyền định đoạt tài sản của người mua. Theo ông Thành, không phải mọi trường hợp chuyển nhượng đều nhằm mục đích đầu cơ. Trong thời gian chờ dự án hoàn thành, người mua có thể thay đổi nơi cư trú hoặc phát sinh những vấn đề cá nhân khiến họ cần chuyển nhượng hợp đồng thì chuyển nhượng là chuyện bình thường.

Đối với đề xuất tiến tới không để chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai, ông Thành cho rằng cần tính đến nguồn vốn triển khai dự án. Nếu phải chờ công trình hoàn thành mới được bán, doanh nghiệp sẽ chịu áp lực tài chính lớn hơn. Theo vị chuyên gia, thay vì chỉ tập trung hạn chế giao dịch của người mua, cần siết chặt bảo lãnh ngân hàng và quy trình thực hiện dự án của chủ đầu tư. “Nếu siết đầu cơ thì nên chọn giải pháp là siết về bảo lãnh ngân hàng, rồi siết về quy trình của chủ đầu tư”, ông Thành đề xuất.

Ông cũng cho rằng cần có cơ chế để các tổ chức tài chính tham gia xử lý khi chủ đầu tư chậm hoặc không hoàn thành dự án theo tiến độ. Ở góc nhìn khác, luật sư Nguyễn Văn Hậu cho rằng cần nghiên cứu chấm dứt việc bán nhà ở hình thành trong tương lai, hướng tới yêu cầu chủ đầu tư hoàn thành công trình và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ pháp lý trước khi bán. Theo luật sư Hậu, thực tế đã cho thấy những hệ lụy khi người dân đóng phần lớn tiền mua nhà nhưng phải chờ đợi kéo dài. “Người tiêu dùng ở bên yếu thế còn rất là thiệt thòi”, ông nói.

Hai quan điểm cho thấy bài toán sửa luật không chỉ nằm ở câu hỏi có nên tiếp tục bán nhà trên giấy hay không. Vấn đề là nếu tiếp tục cho phép, cơ chế nào bảo đảm tiền của người mua được sử dụng đúng mục đích; còn nếu thay đổi phương thức bán hàng, nguồn vốn nào sẽ thay thế và các hợp đồng hiện hữu được xử lý ra sao?