Chị Nguyễn Ngọc Mai, một nhà đầu tư đất trang trại lâu năm ở Hà Nội chia sẻ, theo kinh nghiệm của chị, đi muađất trang trạilàm nhà vườn thì lưu ý quan trọng nhất là phải xem giấy tờ pháp lý. Nếu là đất ven hồ, ven sông rạch, phải tính toán khi bị thu hồi sẽ được đền bù bao nhiêu tiền, diện tích đất còn lại là bao nhiêu. Nếu giá quá rẻ mà đất ngoài sổ nhiều thì nên cân nhắc trước khi mua vì nếu thu hồi, giải tỏa sẽ bị mất tiền oan.

Đặc biệt, người mua nên hỏi kỹ chính quyền địa phương xem đất có lên thổ cư được hay không? Trong trường hợp không thì có được làm nhà tạm hay mở rộng lên làm dự án farmstay, du lịch sinh thái không?

Đối với người mua đất để xây nhà ở, nghỉ dưỡng, chị Mai cho rằng chỉ nên mua đất có sẵn sổ. “Khách nên mua quy hoạch đất ở, kiểm tra kỹ để tránh các loại quy hoạch dính đường giao thông và trụ sở cơ quan Nhà nước. Có người mua đất giấy tay, hoặc mua quy hoạch treo do có thông tin là tương lai quy hoạch sẽ thay đổi. Nhưng theo tôi, an toàn nhất là nên mua đất có sổ và quy hoạch đất ở, hoặc có thông tin sẽ thành đất ở sớm”,chị Mai nói.

Trong khi đó, theo anh Vũ Văn Tập, một môi giới chuyên về đất trang trại, người mua cần xác định mục đích mua đất để ở, để kinh doanh hay để dành, từ đó sẽ có những lưu ý cụ thể.

Nếu mua đất làm vườn, trồng cây nhưng không có nhu cầu ở lại sẽ có nhiều lựa chọn hơn. Nhóm khách hàng này chỉ cần lựa chọn đất rẻ, có đường đi lại để thuận tiện vận chuyển phân bón, thu hoạch, gần nguồn nước tưới tiêu. Vị trí xa, gần quốc lộ cũng sẽ ảnh hưởng tới mức tài chính bỏ ra để mua.

Nếu mua đất làmnhà vườn, thì nên chọn đất gần khu dân cư để đảm bảo an ninh. Lô đất phải có một phần diện tích là đất thổ cư để có đủ pháp lý xây nhà, có điện, nước phục vụ nhu cầu sinh hoạt. Nếu làm vườn để giải trí thì không cần nhiều yêu cầu nhưng nếu làm vườn để sinh sống thì nên tìm hiểu xung quanh người dân đang trồng gì để tham khảo.

Còn nếu mua đất làm nghỉ dưỡng, theo anh Tập nên chọn đất có view đẹp, như view sông, hồ, suối, đồng ruộng, trên đồi cao. Ngoài yếu tố view, thì người mua quỹ đất này phải cũng phải xem xét yếu tố an ninh, đường sá hay quy hoạch.

Đối với mục đích mua đất để kinh doanh dành cho những người có tiền nhàn rỗi, nhà đầu tư thường có 3 hình thức cơ bản.

Một là đầu tư mua đi bán lại, với loại hình này, nhà đầu tư cần tìm hiểu thật kỹ, không đầu tư theo cảm xúc. Thay vào đó, phải bỏ thời gian đi xem nhiều để tìm đất chưa qua đầu tư hoặc quỹ đất giá rẻ. Nhà đầu tư có thể đặt vấn đề với nhiều môi giới để nhờ họ “săn” đất cho mình.

Ngoài ra, nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ về quy hoạch, chính sách, các yếu tố ăn tiền của mảnh đất như view, đường sá, thổ cư, mặt tiền, giấy tờ...“Nói chung nhà đầu tư cần cập nhật liên tục nhiều thông tin để có lựa chọn sáng suốt”, anh Tiệp nói.

Hai là mua đất vườn để cho thuê làm nông nghiệp. Đất mặt tiền nên cho thuê làm cửa hàng, kho bãi...vừa có lãi vốn vừa có lãi dòng tiền.

Ba là mua làm homestay. Nhà đầu tư nên chọn khu vực có lợi thế đẹp sẵn về thiên nhiên, khí hậu. Thời điểm hiện tại, nhà đầu tư có thể cân nhắc những điểm đã từng được đầu tư homestay nhiều, vị trí gần thành phố lớn.

Với mục đích mua đất làm của để dành, theo anh Tập, loại hình này dành cho nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi lớn. Họ thường mua để dành, mà không quan tâm nhiều đến giá cả hay mục đích sử dụng ở thời điểm hiện tại.

Cẩn trọng bị chôn vốn

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), hiện nay các hệ thống đa tầng chung của loại hình đất trang trại còn hạn chế, hầu hết là tự phát, chưa có tính quy mô, quy củ cao.

Bên cạnh đó, xuất hiện nhiều người mua để đầu cơ chờ cơ hội. Nhưng trường hợp này sẽ đối diện nguy cơ rủi ro cao vì từ quy hoạch đến thực hiện triển khai là một quá trình dài và có thể quy hoạch dự án bị treo nhiều năm, nhà đầu tư dễ bị “chôn” vốn.

Chính vì vậy ông Đính khuyến cáo nhà đầu tư khi mua phân khúc này thì nên thận trọng về vấn đề pháp lý, nhất là luật đã cho phép có loại đất đa chức năng, có thể sử dụng đất nông nghiệp khai thác kinh doanh nhưng không được phép chuyển nhượng.

Ngoài ra, để thành công khi đầu tư vào đất vườn, đất nền tại các tỉnh lẻ, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ lưỡng về quy hoạch khu vực. Việc hiểu rõ diện tích và tình trạng pháp lý của đất sẽ giúp tránh rủi ro trong giao dịch và phát triển dự án sau này.

Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu cũng nhận định, trước đại dịch COVID-19 vẫn là thời điểm tốt để đầu tư vào loại hình farmstay, homestay nhưng đến hậu COVID-19, khi chi phí vận hành tăng và nhu cầu đi nghỉ dưỡng của khách giảm dần, nhiều nhà đầu tư buộc phải rút lui, dẫn đến áp lực giảm giá.

Chính vì vậy, theo ông Hiếu, nhà đầu tư nếu muốn xuống tiền vào phân khúc này thì cần cân nhắc kỹ về vị trí, hạ tầng và khả năng khai thác thực tế. Đồng thời cũng cần quan sát thị trường và xây dựng kế hoạch tài chính bền vững để có thể trụ được trong thời gian dài.