Những khó khăn từ thực tiễn địa phương

Tại Hội nghị lấy ý kiến các bộ, ngành và địa phương khu vực phía Bắc về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, thứ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Lê Minh Ngân cho rằng, Luật Đất đai 2024 có những điều chỉnh rõ nét hơn nhằm bảo vệ quyền lợi người dân khi bị thu hồi đất, đặc biệt trong khâu bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, hướng đến sự công bằng và khả thi trong thực tiễn.

Về việc xác định giá đất cụ thể, mặc dù đã triển khai quy trình nhiều năm, nhưng vẫn tồn tại những hạn chế như thiếu dữ liệu, phương pháp chưa đồng nhất, gây khó khăn cho cả cơ quan quản lý lẫn doanh nghiệp. Vì vậy, trong lần sửa đổi này, Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai sẽ chủ động quyết định bảng giá đất cùng các nghĩa vụ tài chính theo từng loại đất.

Theo thứ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Lê Minh Ngân: “Nhà nước, đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai sẽ chủ động quyết định bảng giá đất và các nghĩa vụ tài chính liên quan theo từng loại đất. Bảng giá đất được xây dựng dựa trên nguyên tắc đa phương pháp định giá, nhằm tiếp cận sát với giá thị trường, đồng thời dựa vào điều kiện kinh tế - xã hội và yêu cầu quản lý tại từng địa phương. Điều này giúp linh hoạt điều chỉnh phù hợp với từng khu vực, tránh áp dụng một cách cứng nhắc.”

Quy định mới kỳ vọng tạo khung pháp lý vừa chặt chẽ vừa linh hoạt, đáp ứng yêu cầu quản lý và phát triển thị trường bất động sản bền vững. Về hệ số điều chỉnh giá đất, Luật Đất đai 2024 quy định đây là hệ số tăng hoặc giảm giá đất dựa trên biến động thị trường, nhưng cũng có thể áp dụng linh hoạt cho từng loại đất, dự án hay vị trí địa lý, miễn sao phù hợp với quản lý nhà nước tại địa phương. Thẩm quyền quyết định được giao cho cấp tỉnh nhằm đảm bảo tính sát thực tế.

Mặc dù có những điều chỉnh rõ ràng, nhiều địa phương vẫn gặp khó khăn trong việc xác định giá đất. Bà Nguyễn Thị Như Trang, Phó Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường Hải Phòng, phản ánh phương pháp tính giá hiện tại mang tính cơ học, dựa trên trung bình giá đất hai năm trước để xây dựng bảng giá, nên không phản ánh đúng biến động thực tế. Tại Hải Phòng, các khu vực mới sáp nhập từ tỉnh Hải Dương có giá đất giảm mạnh do thay đổi hành chính và di chuyển trụ sở cơ quan Nhà nước, khiến áp dụng giá đất cũ không phù hợp, gây khó khăn cho người dân trong giao dịch đất đai. Bà Trang đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường phối hợp với Bộ Tài chính xây dựng phương án điều chỉnh phù hợp.

Tương tự, ông Phan Trọng Tấn, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Phú Thọ, cho biết việc xây dựng bảng giá đất phục vụ tính tiền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính rất phức tạp, đòi hỏi sự đồng bộ cao. Các phương pháp định giá như so sánh, thặng dư, thu nhập và hệ số điều chỉnh đều có hạn chế. Ông Tấn nhấn mạnh với tỉnh có địa hình phức tạp như Phú Thọ, xây dựng bảng giá đất đồng bộ và công bằng rất khó, cần có phương án dự phòng, tránh phụ thuộc vào một phương pháp duy nhất.

Thiếu cơ sở dữ liệu gây khó trong định giá đất

Thực tiễn cho thấy, dù có quy trình thực hiện nhiều năm, việc xác định giá đất cụ thể vẫn còn nhiều hạn chế như thiếu thông tin, phương pháp chưa đồng bộ, gây khó khăn cho cơ quan quản lý và doanh nghiệp. Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam VARS IRE nhận định, việc chưa có cơ sở dữ liệu đầy đủ, chính xác và minh bạch về giá bán khiến việc xác định giá thị trường “thực” còn nhiều khó khăn, đặc biệt trong bối cảnh thị trường thiếu ổn định, tình trạng đẩy giá, thổi giá, tạo sóng vẫn còn. Bà Miền cảnh báo nguy hiểm nếu căn cứ theo mức giá thị trường “ảo” để làm căn cứ xác định giá đất, vì vô hình chung sẽ hợp lý hóa các mức giá ảo đó.

Theo đại diện Savills, trong bối cảnh thị trường bất động sản còn thiếu minh bạch, dữ liệu giao dịch chưa đồng bộ, việc Nhà nước chủ động định giá đất có thể giúp ổn định thị trường, hạn chế đầu cơ và tạo ra khung giá rõ ràng hơn. Tuy nhiên, để duy trì tính minh bạch và khách quan, việc Nhà nước quyết định giá đất vẫn cần tham chiếu dữ liệu thị trường thực tế. Nếu thiếu hệ thống thông tin đầy đủ, cập nhật hoặc xa rời giao dịch thực tế, giá đất sẽ khó phản ánh đúng giá trị sử dụng đất.

Theo luật sư Bùi Thị Kim Liên, Công ty Luật TNHH Sinh Hùng, việc định giá đất không theo “nguyên tắc thị trường” có thể gây khó cho doanh nghiệp dự báo chi phí đầu tư, vì đây là hạng mục quan trọng trong tổng chi phí dự án. Khi thiếu cơ sở giá đất phản ánh cung cầu thực tế, doanh nghiệp đối mặt rủi ro tài chính khi không thể dự toán chính xác chi phí sử dụng đất, huy động vốn và nghĩa vụ khác.

“Nếu cơ chế mới không minh bạch, thiếu ổn định, thiếu hệ thống thông tin đầy đủ, cập nhật hoặc xa rời giao dịch thực tế, giá đất khó phản ánh đúng giá trị sử dụng đất, ảnh hưởng đến lập dự toán ngân sách, gây khó cho nhà đầu tư, hoặc thiếu nhất quán giữa các địa phương, đặc biệt khi chưa có cơ sở dữ liệu định giá đất toàn quốc,” luật sư Liên nói.

Luật Đất đai 2024: Cần đột phá chính sách thuế và định giá để ổn định thị trường BĐS

VOV.VN - Trong bối cảnh thị trường bất động sản liên tục biến động, Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ tạo cú huých mới. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, muốn điều tiết hiệu quả thị trường, cần đột phá ở chính sách thuế đất đai và định giá đất, tránh tình trạng thuế chồng thuế, giá đất ảo.

Đất giao, cho thuê 50 năm có thể bị thu hồi theo quy định của Luật Đất đai 2024

VOV.VN - Đất được giao hoặc cho thuê có thời hạn 50 năm để sử dụng vào các mục đích cụ thể như sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản… có thể bị thu hồi khi phục vục cho các dự án phát triển, hay do phát hiện các vi phạm về đất đai.