Lãi suất bắt đầu “hạ nhiệt”

Từ đầu tháng 8, hàng loạt ngân hàng công bố giảm lãi suất và tung ra các gói ưu đãi tín dụng. Cụ thể, từ 11/8, Ngân hàng TMCP Quốc Dân (NCB) triển khai chính sách giảm 0,5%/năm lãi suất cho vay đối với toàn bộ các gói vay dành cho khách hàng cá nhân và doanh nghiệp (doanh nghiệp SME và doanh nghiệp vận hành theo chuỗi).

Trước đó, một loạt ngân hàng như LPBank, VPBank, SeABank, BIDV cũng công bố giảm lãi suất nhiều kỳ hạn, mức giảm 0,1-0,5%/năm.

Cùng với giảm lãi suất huy động và cho vay, các ngân hàng cũng tung ra nhiều gói tín dụng ưu đãi, quy mô lên tới hàng chục ngàn tỷ đồng. Cụ thể, Agribank triển khai chương trình tín dụng ưu đãi quy mô 70.000 tỷ đồng. Con số này tại BIDV, Vietcombank, VietinBank là 50.000 tỷ đồng. Ở nhóm ngân hàng TMCP tư nhân, nhiều ngân hàng cũng cho biết, đang xây dựng và chuẩn bị tung ra thị trường các gói tín dụng ưu đãi, quy mô vài ngàn tỷ đồng.

Tuy lãi suất đã hạ nhiệt, song có thể thấy, việc giảm lãi suất huy động chủ yếu áp dụng với khách hàng đại chúng. Riêng với khách hàng ưu tiên, tùy vào mức tiền gửi, các ngân hàng vẫn duy trì mức lãi suất ưu đãi hấp dẫn.

Với cho vay, việc giảm lãi suất chỉ áp dụng với lĩnh vực ưu tiên, cụ thể gồm doanh nghiệp vừa và nhỏ, nông nghiệp nông thôn, doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao, xuất khẩu, kinh tế số, trí tuệ nhân tạo, công nghiệp hỗ trợ, bán dẫn, chế biến, chế tạo và các dự án xanh…

Theo phân tích của các chuyên gia, các gói tín dụng ưu đãi trước hết là công cụ hỗ trợ, còn hiệu quả thực tế phụ thuộc vào khả năng hấp thụ vốn. Doanh nghiệp muốn tiếp cận nguồn vốn rẻ vẫn phải đáp ứng yêu cầu về tài chính, dòng tiền, tài sản bảo đảm và phương án kinh doanh.

Trong bối cảnh đó, ngân hàng cũng phải cân bằng giữa mục tiêu mở rộng tín dụng và kiểm soát chất lượng tài sản. Việc giảm lãi suất nếu không đi cùng khả năng hấp thụ vốn và hiệu quả đầu tư sẽ khó tạo ra tác động lớn đến tăng trưởng.

Lãi suất bất động sản thế nào?

Đối với bất động sản, xu hướng giảm lãi suất hiện nay chưa tạo ra thay đổi rõ rệt về khả năng tiếp cận vốn. Lãi suất thả nổi đối với một số khoản vay mua nhà vẫn ở mức cao từ 15 – 16%/năm, trong khi các khoản vay dành cho hoạt động kinh doanh bất động sản không nằm trong nhóm được ưu tiên về lãi suất.

Báo cáo tài chính quý II/2026 của một số ngân hàng cho thấy, dư nợ cho vay cá nhân mua nhà chững lại đáng kể, song tín dụng kinh doanh bất động sản toàn hệ thống có sự phân hóa.

Ngoại trừ một số ngân hàng có tốc độ tăng trưởng tín dụng kinh doanh bất động sản chững lại so với đầu năm (chỉ tăng 2,5% tại Techcombank, tăng 7,8% tại SHB), nhiều ngân hàng vẫn ghi nhận tốc độ tăng trưởng tín dụng kinh doanh bất động sản rất mạnh.

Cụ thể, tính tới cuối tháng 6/2026, VPBank ghi nhận tăng trưởng dư nợ kinh doanh bất động sản 42,6% so với đầu năm, cao gần gấp đôi tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của ngân hàng này. Tỷ trọng dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản trên tổng dư nợ tính đến cuối quý II là khoảng 25,5%, cao hơn con số 22% cuối năm 2025 và nằm trong nhóm cao nhất hệ thống. Tại TPBank, dư nợ kinh doanh bất động sản tăng 54,5% so với đầu năm. Các con số này tại VIB là 58%, tại MB là 38,2%, tại PGBank tăng 17,7%...

Một điểm đáng lưu ý của các ngân hàng thương mại là tín dụng xây dựng tăng nhanh, trong khi tín dụng bất động sản tăng chậm, thậm chí giảm. Đơn cử, Techcombank tăng trưởng tín dụng kinh doanh bất động sản chỉ 2,5%, nhưng tín dụng xây dựng tăng 56,26%; tại LPBank, tín dụng xây dựng tăng gần 18% (cao gấp 10 lần tốc độ tăng tín dụng kinh doanh bất động sản). Tại KienLongBank, tín dụng bất động sản giảm một nửa, nhưng tín dụng xây dựng tăng 28,2%. Tại HDBank, tín dụng xây dựng tăng 23,83%, cao gấp đôi tốc độ tăng tín dụng kinh doanh bất động sản…

Theo lý giải của các nhà băng, tín dụng xây dựng tăng trong nửa đầu năm 2026 phần lớn do các dự án hạ tầng "bùng nổ" trên toàn quốc. Việc nới lỏng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 30% lên 40%, cùng với các dự án nhà ở xã hội đang được đẩy mạnh cũng giúp tín dụng lĩnh vực này tăng mạnh.

Theo các chuyên gia, vấn đề đáng chú ýhiện nay là nguồn vốn của hệ thống ngân hàng. Khi tiền gửi tăng chậm hơn tín dụng, các ngân hàng phải cạnh tranh mạnh hơn để thu hút nguồn vốn, qua đó tạo sức ép lên chi phí huy động và lãi suất cho vay.

Các giải pháp hỗ trợ thanh khoản của Ngân hàng Nhà nước có thể tạo thêm dư địa cho tín dụng, nhưng không đồng nghĩa hệ thống đã có thêm một lượng lớn nguồn vốn mới. Đây là lý do lãi suất khó giảm mạnh và đồng đều trong thời gian ngắn.

Trong khi đó, nhu cầu vốn cho nền kinh tế đang ở mức cao. Nhiều dự án lớn, đặc biệt trong lĩnh vực hạ tầng, sản xuất và bất động sản, cần nguồn vốn trung và dài hạn rất lớn. Nếu tốc độ huy động không theo kịp nhu cầu tín dụng, áp lực lên mặt bằng lãi suất sẽ còn kéo dài.

Vì vậy, dù lãi suất đã xuất hiện tín hiệu "hạ nhiệt" nhưng đây mới là bước chuyển ban đầu. Với bất động sản, khả năng tiếp cận vốn trong thời gian tới sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào chất lượng dự án, sức khỏe tài chính của doanh nghiệp và khả năng tạo dòng tiền, thay vì chỉ dựa vào xu hướng giảm lãi suất chung.