Chủ đầu tư loay hoay với những vướng mặc pháp lý

Câu chuyện dự án Cam Ranh City Gate là một điển hình cho các dự án bất động sản vướng mắc về pháp lý và tài chính. 7 năm đằng đẵng người dân bỏ tiền ra mua đất nhưng không xây được nhà, hàng trăm hộ dân đã nhiều lần đến gặp chủ đầu tư, các sở, ban ngành của tỉnh Khánh Hòa nhưng dự án vẫn “bất động”.

Ông Trần Văn Tuấn ở thành phố Cam Ranh chia sẻ: “Tôi mua đất ở đây là 7 năm rồi; nhưng để không hoang hóa rất là lãng phí. Người dân chỉ biết đến hỏi chủ đầu tư, đơn thư đến chính quyền, mong muốn rằng, UBND tỉnh Khánh Hòa có phương án giải quyết”.

Dự án Cam Ranh City Gate (tên gọi cũ là dự án Câu lạc bộ du thuyền và nghỉ dưỡng Cam Ranh) được cấp phép đầu tư lần đầu theo Giấy chứng nhận đầu tư ngày 13/08/2010, chủ đầu tư dự án thời điểm đó là Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Mefrimex. Đến đầu năm 2016, dự án này thay đổi chủ đầu tư sang cho Công ty Cổ phần Câu lạc bộ Du thuyền và Nghỉ dưỡng Cam Ranh.

Quyết định số 3654 (ngày 1/12/2017) của UBND tỉnh Khánh Hoà về quyết định chủ trương đầu tư, dự án Cam Ranh City Gate được cấp phép hoạt động trong vòng 50 năm kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận đầu tư lần đầu (năm 2010), phải hoàn thành việc xây dựng và đưa vào hoạt động trước ngày 30/12/2020.

Sau đó vào năm 2017, Quyết định 3417 phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 dự án Cam Ranh City Gate. cho phép 4,9 ha có chức năng là “đất ở không hình thành đơn vị ở” và được sử dụng lâu dài. Cũng trong năm 2017, Cục Thuế tỉnh Khánh Hòa ra Quyết định 728 miễn tiền thuê đất 10 năm cho toàn bộ dự án gần 47,9 ha.

Sang năm 2018, dự án Cam Ranh City Gate dừng lại để thực hiện thanh tra, tới năm. Thông báo Kết luận thanh tra Chính phủ (năm 2020) chỉ ra rằng "đất ở không hình thành đơn vị ở" chưa có quy định tại pháp luật.

Thực hiện kết luận của Ủy ban Kiểm tra Trung ương, tỉnh Khánh Hòa ban hành các thông báo chỉ đạo Cục Thuế rà soát, xử lý thu hồi tiền miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với một số dự án trong đó có dự án Cam Ranh City Gate. Tiền thuế đất bị truy thu là 171 tỷ đồng (năm 2020).

Trước việc hủy bỏ Quyết định miễn tiền thuê đất, truy thu lại tiền thuế đất của Cục Thuế tỉnh Khánh Hòa, chủ đầu tư dự Cam Ranh City Gate đã kiện ra tòa. Tuy nhiên, tòa án tuyên việc truy thu nói trên của cơ quan chức năng là có cơ sở, đúng pháp luật.

Tuy nhiên, bà Trần Thị Ngọc Châu, Giám đốc dự án Cam Ranh City Gate cho rằng, cách tính thuế đang chưa đúng và doanh nghiệp đang để nghị giải quyết, chủ đầu tư dự án cũng nhiều lần kiến nghị cơ quan thuế xem xét.

“Đứng trên góc độ doanh nghiệp thì chúng tôi không trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế. Tuy nhiên, cũng đề nghị phía UBND tỉnh Khánh Hòa, Cục Thuế, xem xét lại cách tính và số tiền phải nộp để thực hiện nghĩa vụ tài chính. Tôi ví dụ khi dự án dừng nhiều năm phục vụ công tác thanh tra, kiểm tra nhưng thời gian này vẫn tính thuế” - bà Trần Thị Ngọc Châu nói.

“Đất ở không hình thành đơn vị ở” vẫn chờ những cơ chế tháo gỡ

Ngoài việc truy thu thuế đất do miễn tiền thuê đất không đúng quy định, do phát hiện vướng mắc về pháp lý về “đất ở không hình thành đơn vị ở” nên tới năm 2022, UBND tỉnh Khánh Hòa đã chuyển loại hình này thành đất thương mại dịch vụ có thời hạn.

Quyết định 3417 (năm 2017) của UBND tỉnh Khánh Hòa phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 dự án Cam Ranh City Gate khu vực 4,9 ha sở hữu lâu dài. Người dân cho rằng, việc chuyển đổi rút ngắn thời gian sử dụng đất khiến quyền lợi người mua đất tại dự án (hình thức góp vốn) bị ảnh hưởng. Từ việc đóng tiền mua đất ở mà thành đất có thời hạn thì bất hợp lý.

“Không chỉ phê duyệt trước đây, Quyết định số 860 (năm 2022) phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 của thành phố Cam Ranh thì xác định khu vực dự án Cam Ranh City Gate là đất ở nông thôn, chuyển khu vực dự án sang đất thương mại dịch vụ có phù hợp với quy hoạch không?” - anh Nguyễn Thành Vinh ở thành phố Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa nêu ý kiến.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, dù thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” chưa có trong luật hiện hành, song để giữ niềm tin với các nhà đầu tư, cần khơi thông, “phá băng” thị trường theo hướng hoặc chủ đầu tư dự án có quyền lựa chọn một phần là đất sản xuất, kinh doanh, một phần là đất để ở.

“Nên chăng đưa ra một chính sách mới, quy định đất sản xuất, kinh doanh thì chủ đầu tư trả tiền ít, còn phần để bán cho người sử dụng cuối cùng thì chấp nhận là đất ở, trả tiền cao hơn”, GS. Đặng Hùng Võ nói.

Xử lý các dự án bất động sản vướng mắc về “đất ở không hình thành đơn vị ở” cũng chưa từng có trong tiền lệ, nên cách giải quyết phải hài hòa lợi ích, đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư thứ cấp nhưng cũng không hợp thực hóa sai phạm, các giải pháp phải được chính quyền các ngành chuyên môn đưa ra rõ ràng, GS. Đặng Hùng Võ cho biết thêm.

Liên quan đến việc xử lý đối với các dự án có “đất ở không hình thành đơn vị ở”, Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa ông Nguyễn Tấn Tuân cho biết, UBND tỉnh đã có nhiều văn bản chỉ đạo Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường và các đơn vị liên quan khẩn trương tham mưu UBND tỉnh thực hiện điều chỉnh và loại bỏ hình thức “đất ở không hình thành đơn vị ở” được thể hiện tại các văn bản pháp lý của dự án (về đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng).

Ông Nguyễn Tấn Tuân, Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa thừa nhận thực tế, chưa có hành lang pháp lý để xử lý những tồn tại này: “Tôi mong rằng, khi có nghị quyết đặc thù, tỉnh sẵn sàng điều chỉnh quy hoạch phân khu, chi tiết, đảm bảo quyền lợi cho người dân mua dự án. Trong trường hợp đủ điều kiện về quy hoạch đủ chuyển sang đất ở thì tỉnh Khánh Hòa cũng sẵn sàng”.

Tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội Khóa XV sẽ họp bàn về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại Thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa.

“Phải có pháp lý, để người mua có khẳng định sở hữu, đảm bảo trong quá trình dân sự không xảy ra tranh chấp, đảm bảo người mua không bị thiệt, doanh nghiệp thì đưa đất vào sử dụng. Tránh lãnh phí đất đai” - ông Lê Hữu Trí, Phó trưởng Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Khánh Hòa nói.

Cùng loạt bài:

Bài 1: Hàng trăm nhà đầu tư khốn khó khi dự án Cam Ranh Citygate “bị treo” nhiều năm
Bài 2: Giải pháp nào xử lý dự án vướng mắc về “đất ở không hình thành đơn vị ở”?