Chính sách và hạ tầng cùng tạo lực đẩy

FDI vào bất động sản công nghiệp đang tăng mạnh. Theo Cục Thống kê, vốn FDI thực hiện 8 tháng đầu năm 2026 ước đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12% so với cùng kỳ và là mức cao nhất trong 8 tháng của 5 năm qua. Trong đó, công nghiệp chế biến, chế tạo giữ vai trò chủ đạo với 14,24 tỷ USD, chiếm 82,6% tổng vốn.

Riêng miền Bắc thu hút khoảng 8,63 tỷ USD vốn FDI sản xuất, chiếm 80,5% tổng vốn FDI sản xuất mới của cả nước. Nhóm máy tính, điện tử và sản phẩm quang học dẫn đầu với hơn 7,03 tỷ USD, gần 66% tổng vốn.

Dòng vốn này tác động trực tiếp đến nhu cầu bất động sản công nghiệp. Khi các doanh nghiệp FDI mở rộng nhà máy, chuỗi cung ứng tại Việt Nam, nhu cầu về đất công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho cũng gia tăng.

Theo ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp và Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, các nhà đầu tư hiện không chỉ tìm kiếm cơ hội đầu tư hấp dẫn hay điều kiện thương mại cạnh tranh. Mức độ minh bạch, tính ổn định của chính sách cũng như khả năng phối hợp, hỗ trợ của cơ quan chức năng trong quá trình triển khai dự án ngày càng được quan tâm.

Những thay đổi về chính sách đang được đặt trong mục tiêu thu hút dòng vốn FDI thế hệ mới, tập trung vào công nghệ cao, đổi mới sáng tạo và phát triển bền vững. Các định hướng phát triển hệ sinh thái đầu tư gắn với khu công nghiệp, khu kinh tế, hạ tầng logistics, thị trường vốn và các trung tâm tài chính cũng tạo thêm điều kiện cho dòng vốn chất lượng cao.

Cùng với chính sách, hạ tầng giao thông đang trở thành một yếu tố ngày càng quan trọng đối với bất động sản công nghiệp. Tại phía Nam, các tuyến Vành đai 3, Vành đai 4, Bến Lức - Long Thành, TP.HCM - Mộc Bài cùng hệ thống cảng biển, cảng cạn và trung tâm logistics đang góp phần mở rộng khả năng kết nối giữa các khu công nghiệp với cảng biển, sân bay và các trung tâm tiêu dùng.

Tại phía Bắc, khu vực Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn được định hướng phát triển thành cực động lực về dịch vụ, logistics và công nghiệp công nghệ cao gắn với Cảng hàng không quốc tế Nội Bài. Việc khép kín Vành đai 4, cùng các dự án metro và mở rộng, nâng cấp Nội Bài được kỳ vọng tiếp tục củng cố mạng lưới sản xuất và logistics khu vực.

Một ví dụ tại phía Nam là cao tốc Bến Lức - Long Thành. Dự án dài 58 km, đến tháng 9/2026 đã hoàn thành hơn 99% khối lượng thi công và đang tập trung thử nghiệm, hoàn tất thủ tục vận hành. Khi khai thác, tuyến đường sẽ tạo thêm kết nối giữa cao tốc TP.HCM - Trung Lương với Quốc lộ 51, hỗ trợ liên kết các khu vực sản xuất với hệ thống cảng biển và logistics.

Theo ông John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam, giá trị của một tuyến cao tốc không chỉ nằm ở việc mở thêm một tuyến đường mà còn ở khả năng kết nối với những hạ tầng khác, qua đó mở rộng số lượng địa điểm có khả năng cạnh tranh cho các khoản đầu tư sản xuất và logistics.

Dòng vốn mới đặt ra yêu cầu nâng cao chất lượng nhà xưởng

Dòng vốn FDI gia tăng cũng tạo áp lực đối với nguồn cung bất động sản công nghiệp. Tại miền Bắc, tính đến quý II/2026, tổng quỹ đất khu công nghiệp lũy kế vượt 25.200 ha, tăng 15,7% theo năm. Hơn 1.200 ha nguồn cung mới được bổ sung trong 6 tháng đầu năm từ 6 khu công nghiệp khởi công tại Hải Phòng, Bắc Ninh và Ninh Bình.

Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 5,8 triệu m2, tăng 16,9% theo năm, trong khi nhà kho xây sẵn đạt khoảng 3,6 triệu m2. Bắc Ninh, Hải Phòng và Hưng Yên là những địa phương dẫn đầu về nguồn cung.

Tại phía Nam, nguồn cung đất khu công nghiệp trong quý II/2026 chưa ghi nhận dự án mới do một số địa phương đang hoàn thiện quy hoạch và thủ tục đầu tư sau sáp nhập địa giới hành chính. Tuy nhiên, tổng quỹ đất vẫn tăng 4,6% theo năm nhờ các dự án đã vận hành trước đó.

Đáng chú ý, khi quỹ đất tại một số thị trường trọng điểm dần thu hẹp, nhà xưởng và nhà kho cao tầng đang trở thành một hướng phát triển mới. Theo ông Nguyễn Phước Thuận, mô hình này phù hợp với những ngành như điện tử, bán dẫn, thiết bị y tế, nghiên cứu và phát triển; trong khi nhà kho cao tầng có thể đáp ứng nhu cầu logistics, thương mại điện tử và kho lạnh tại những khu vực gần trung tâm tiêu dùng hoặc đầu mối giao thông.

Điều này cho thấy tác động của FDI đối với bất động sản công nghiệp không chỉ nằm ở việc làm tăng nhu cầu thuê đất. Dòng vốn mới đang đặt ra yêu cầu về chất lượng nhà xưởng, kho bãi, hạ tầng kỹ thuật và khả năng kết nối.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 34,65 tỷ USD, trong đó vốn đăng ký mới vào ngành chế biến, chế tạo đạt 10,71 tỷ USD. Riêng lĩnh vực điện tử tăng từ khoảng 985 triệu USD lên 7,03 tỷ USD.

Trong bối cảnh đó, lợi thế cạnh tranh của bất động sản công nghiệp ngày càng phụ thuộc vào khả năng kết nối hiệu quả với các trung tâm sản xuất, sân bay, cảng biển và mạng lưới giao thông liên vùng. Khi dòng vốn FDI chuyển mạnh hơn vào các ngành công nghệ và sản xuất có giá trị gia tăng cao, thị trường bất động sản công nghiệp cũng đứng trước yêu cầu thích ứng với một thế hệ nhu cầu mới: không chỉ có đất để thuê, mà phải có hạ tầng, dịch vụ và khả năng vận hành đáp ứng chuỗi sản xuất toàn cầu.