Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) được đánh giá  là dự án luật khá phức tạp, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, là nhiệm vụ lập pháp quan trọng của nhiệm kỳ nên dự kiến Quốc hội xem xét qua quy trình 3 kỳ họp để có thời gian rà soát kỹ lưỡng. Dự thảo luật cũng vừa được Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 9.

Bỗng dưng hưởng lợi lớn là không công bằng

Bà Nguyễn Thị Thanh - Trưởng Ban Công tác đại biểu cho việc mở rộng các trường hợp Nhà nước thu hồi đất lần này nhằm thể hiện thể chế hóa chủ trương tạo quỹ đất bên cạnh các công trình hạ tầng, để bảo đảm sự chủ động của Nhà nước trong việc phân bổ, điều tiết thị trường và đáp ứng cho nhu cầu đất của các dự án đầu tư, đấu giá quyền sử dụng đất và tăng thu cho ngân sách.

Tuy nhiên, bà đề nghị cần cân nhắc khi mở rộng diện đất đai phải thu hồi, nhất là với phát triển kinh tế - xã hội chỉ thu hồi khi và chỉ khi chứng minh được vì lợi ích quốc gia, công cộng, chứ không phải chỉ mang lại lợi ích cho nhà đầu tư, tức quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và người dân phải đảm bảo.

Phân tích vấn đề chênh lệch địa tô, bà Nguyễn Thị Thanh cho rằng đây là một trong những nội dung bức xúc cần có giải pháp xử lý. Thời gian qua các dự án đầu tư hạ tầng, chỉnh trang đô thị tốn rất nhiều tiền từ ngân sách nhà nước. Người dân có đất trong diện giải tỏa phải di dời đi nơi khác sinh sống gặp nhiều khó khăn do thay đổi, trong khi đó, những người có đất liền kề các dự án được hưởng toàn bộ giá trị gia tăng của đất đai và diện mạo đô thị.

“Tình trạng này tạo ra bất bình đẳng giữa người dân phải di dời để triển khai dự án với những người không phải di dời, sinh ra bất hợp lý trong hưởng chênh lệch địa tô. Người bị di dời hưởng chế độ đền bù chưa thỏa đáng, còn những người ở lại được ra mặt đường, giá đất tăng lên rất lớn, tạo ra sự so sánh và tâm lý rất bất an” – bà Nguyễn Thị Thanh nói.

Tương tự, khi thực hiện các dự án đầu tư có thu hồi đất nông nghiệp thì đền bù và nộp tiền sử dụng đất theo giá thấp, nhưng khi thực hiện dự án chuyển đổi mục đích sang sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thì giá đất lại tăng lên nhiều lần. Sự tăng giá trị không phải do nhà đầu tư mà do thay đổi mục đích sử dụng đất mang lại và nhiều công trình hạ tầng liền kề được đầu tư làm thay đổi lợi thế và giá trị gia tăng đất đai.

“Toàn bộ phần giá trị gia tăng này đang được xử lý như thế nào? Thực ra về chủ trương thì Luật Đất đai năm 2013 có đề cập, nhưng trong quá trình tổ chức thực hiện chưa rõ và tiếp tục gây những băn khoăn. Hiện có một số địa phương thực hiện đạt kết quả tương đối tốt, do vậy đề nghị ban soạn thảo tổng kết thực tiễn, nghiên cứu những mô hình, cách thức đã được thực hiện để thiết kế trong dự thảo luật” – bà Trưởng Ban Công tác đại biểu nêu ý kiến.

Cần có cơ chế phân phối và điều tiết địa tô chênh lệch

Xử lý chênh lệch địa tô cũng được GS.TS. Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, đại biểu Quốc hội khóa XV đề cập khi tham luận tại Diễn đàn Kinh tế - Xã hội năm 2022.

Theo ông, giá trị của đất luôn gắn liên với mục đích sử dụng đất. Giá trị đất đai tăng lên khi thay đổi mục đích sử dụng đất từ các hoạt động mang lại sức sinh lợi thấp (như nông, công viên cây xanh…) sang sử dụng cho các hoạt động có sức sinh lợi cao (như đất ở, đất kinh doanh thương mại dịch vụ…) thực chất là giá trị địa tô chênh lệch do thay đổi mục đích sử dụng đất tạo ra.

Quyết định của cơ quan quản lý có thẩm quyền cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ tạo ra cơ hội mới cho các hoạt động đầu tư phát triển bất động sản, có thể biến các các công trình xây dựng trên đất từ chỗ ít có giá trị thành các bất động sản có giá trị cao. Điều đó tạo ra lợi ích lớn cho người sở hữu bất động sản do được hưởng địa tô chênh lệch do thay đổi mục đích sử dụng đất mang lại.

Do vậy, GS.TS Hoàng Văn Cường đề nghị cần có cơ chế phân phối và điều tiết địa tô chênh lệch hình thành do thay đổi mục đích sử dụng đất khi thu hồi đất có mục đích sử dụng mang lại sức sinh lợi thấp, giao cho nhà đầu tư kèm theo quyết định cho phép thay đổi sang mục đích sử dụng đất có sức sinh lợi cao.

Đó cũng là cơ chế để giải quyết những bất bình đẳng giữa nhà đầu tư bất động sản tiếp cận đất đai theo cơ chế thị trường với những nhà đầu tư bất động sản có cơ hội tiếp cận đất đai bằng các quyết định hành chính của Nhà nước. Đó cũng là cơ chế để giải quyết những mâu thuẫn giữa nhà đầu tư phát triển bất động sản với người sử dụng đất bị thu hồi cho các dự án phát triển bất động sản.

Cũng theo chuyên gia này, bất động sản có giá trị cao không phải chỉ do chi phí đầu tư xây dựng cấu thành công trình bất động sản mà chủ yếu do đất đai mà bất động sản đó tọa lạc có giá trị cao.

Sự gia tăng giá trị bất động sản thường không phụ thuộc nhiều vào việc đầu tư xây dựng mà chủ yếu do sự thay đổi về vị trí, địa thế của bất động sản làm tăng địa tô của đất đai mà bất động sản đó tọa lạc.

Các hoạt động đầu cơ bất động sản đón trước quy hoạch, đón đầu các công trình hạ tầng chính là đón trước cơ hội để được hưởng địa tô chênh lệch từ đất đai mang lại.

“Do vậy, cơ chế và chính sách điều tiết giá trị gia tăng từ đất không phải do nhà đầu tư tạo ra không chỉ đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan mà sẽ là giải pháp căn bản để hạn chế đầu cơ trên thị trường bất động sản” – ông Hoàng Văn Cường nói./.