Cần hiểu thế nào cho đúng về thời hạn của chung cư?

Chia sẻ về vấn đề “chung cư có thời hạn”, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, đây là câu chuyện cần được nhìn nhận một cách đầy đủ, thận trọng, bởi liên quan trực tiếp đến quyền tài sản, tâm lý sở hữu và sự ổn định của thị trường nhà ở.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, việc đưa ra khái niệm “thời hạn chung cư” nếu không được giải thích rõ ràng rất dễ gây hiểu nhầm rằng quyền sở hữu căn hộ của người dân sẽ tự động chấm dứt sau một khoảng thời gian nhất định. Đây là cách hiểu chưa chính xác và có thể tác động tiêu cực đến niềm tin của thị trường.

Trước định hướng này, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng cần phân biệt rõ hai khái niệm này để tránh những cách hiểu chưa chính xác đang xuất hiện trên thị trường.

TS. Nguyễn Văn Đính phân tích, đất có thể được sử dụng ổn định lâu dài, nhưng công trình xây dựng luôn có vòng đời nhất định và chịu tác động của thời gian, chất lượng thi công, điều kiện khai thác cũng như công tác quản lý, bảo trì. Vì vậy, việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình phản ánh đúng đặc tính kỹ thuật của tài sản, thay vì mặc nhiên coi công trình có giá trị sử dụng vĩnh viễn.

Đánh giá dưới góc độ quản lý đô thị, TS. Nguyễn Văn Đínhcho rằng đây là định hướng có ý nghĩa quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý đối với nhà chung cư, đồng thời tạo tiền đề tháo gỡ những tồn tại kéo dài trong công tác cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ.

TS. Nguyễn Văn Đính dẫn chứng thực tế tại Hà Nội, TP. HCM cũng như nhiều địa phương cho thấy, hàng trăm khu chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng quá trình cải tạo vẫn diễn ra rất chậm, một phần do thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng về thời điểm kết thúc vòng đời công trình cũng như cơ chế xử lý quyền, lợi ích của các chủ sở hữu khi chung cư hết niên hạn sử dụng.

Nếu được thiết kế đầy đủ, quy định mới sẽ tạo hành lang pháp lý minh bạch cho việc cải tạo, xây dựng lại chung cư, giảm tình trạng kéo dài đàm phán giữa các chủ sở hữu và nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất đô thị trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn hẹp.

Chung cư là tiêu sản hay tích sản?

Anh Hoàng Bảo Long (tỉnh Quảng Ninh) đang có nhu cầu mua chung cư ở Hà Nội để ở. Sau khi có thông tin nhà ở có thời hạn, anh nghiên cứu về vấn đề sở hữu. Các chung cưđang hiện hữu phần lớn là sở hữu lâu dài, anh Longthấy thông tin đã rõ ràng.

Còn chung cư có thời hạn theo anh hiểu là xác định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn công trình. Cụ thể, đất xây dựng nhà ở thương mại vẫn được giao với thời hạn lâu dài, nhưng công trình xây dựng bên trên mà cụ thể là nhà chung cư sẽ có thời hạn sử dụng gắn liền với niên hạn xây dựng.

"Điều tôi quan tâm là, căn hộ tôi mua sẽ là tài sản sở hữu, giá trị căn nhà tôi được sử dụng chứ không quan tâm đến việc chung cư là tiêu sản hay tích sản", anh Longchia sẻ.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, các quy định về niên hạn sử dụng công trình, tăng cường việc kiểm định, cải tạo và xây dựng lại chung cư khi hết thời hạn sử dụng khiến không ít người cho rằng, khi công trình có "tuổi thọ", chung cư sẽ không còn là một tài sản để tích lũy lâu dài.

Tuy nhiên, nếu chỉ dựa trên yếu tố đó để kết luận chung cư là "tiêu sản" thì vẫn chưa phản ánh đầy đủ bức tranh của thị trường. Trong đầu tư, theo ông Tuấn, không có loại tài sản nào mặc định là tích sản hay tiêu sản. Điều quan trọng không phải tài sản đó là gì, mà là nó tạo ra giá trị như thế nào trong suốt vòng đời sở hữu.

Ông Tuấn khẳng định, dữ liệu thị trường đang kể một câu chuyện khác. Từ cơ sở dữ liệu giá của hơn 600 dự án chung cư mà Batdongsan theo dõi, có tới 594/626 dự án - tương đương 95% ghi nhận giá bán tin đăng trong quý II/2026 cao hơn cùng kỳ năm trước. Mức tăng giá trung bình đạt khoảng 22,5%, trong khi chỉ 29 dự án giảm giá so với 2025.

"Nếu nhìn từ góc độ hiệu quả đầu tư, rất khó để gọi một loại tài sản mà 95% dự án đều tăng giá trong một năm là tiêu sản. Không phải chung cư quyết định là tích sản hay tiêu sản, mà chính chất lượng của dự án mới quyết định điều đó", ông Tuấn nhận định.

Chung cư có mất giá?

Về vấn đề này,TS. Nguyễn Văn Đính nhận định, tinh thần của Nghị quyết 21 có thể khiến thị trường xuất hiện những băn khoăn ban đầu, song sẽ không làm suy giảm nhu cầu thực đối với căn hộ chung cư.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, việc giao dịch căn hộ có dấu hiệu chững lại trong thời gian gần đây chủ yếu xuất phát từ những yếu tố của thị trường như mất cân đối cung - cầu, khó khăn về nguồn vốn và chi phí vốn cao, thay vì do định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ.

Từ những phân tích trên, VARS IRE kiến nghị cơ quan soạn thảo cần quy định rõ tiêu chí xác định niên hạn sử dụng công trình theo tiêu chuẩn kỹ thuật; cụ thể hóa cơ chế bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu; xây dựng lộ trình áp dụng phù hợp đối với các dự án mới và đẩy mạnh truyền thông để người dân hiểu đúng bản chất của chính sách.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, chỉ khi quyền tài sản được bảo đảm, cơ chế thực hiện minh bạch và thị trường có đủ niềm tin, chính sách quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình mới có thể đạt được mục tiêu phát triển đô thị bền vững, đồng thời vẫn duy trì sức hấp dẫn của phân khúc căn hộ chung cư.