Không thể bỏ lớp kiểm soát khi dữ liệu chưa sẵn sàng

Điều 27 dự thảo Luật Đất đai ngày 20/7/2026 quy định người sử dụng đất được chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn khi có giấy chứng nhận; đất không tranh chấp; không bị kê biên; còn thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Tuy nhiên, dự thảo không còn nội dung bắt buộc hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực. Trong khi đó, khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 hiện hành yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp luật định. Đây không đơn thuần là bỏ một giấy tờ. Công chứng đang là lớp kiểm tra chủ thể, ý chí giao kết, quyền định đoạt và tình trạng pháp lý của tài sản trước khi hợp đồng được đưa vào đăng ký biến động.

Quy mô tác động của thay đổi này rất lớn

Theo thông tin của Chính phủ, từ năm 2022 đến năm 2025, thị trường ghi nhận khoảng 537.000-785.000 giao dịch bất động sản mỗi năm. Trong khi đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết cả nước có hơn 100 triệu thửa đất, nhưng đến tháng 3/2026 dữ liệu mới tổng hợp được khoảng 62-64 triệu thửa; mục tiêu hoàn thành cơ sở dữ liệu đất đai được đặt ra trong năm 2026. Đáng chú ý, phần mềm tích hợp dữ liệu hiện vẫn tồn tại ít nhất bốn hệ thống lớn cùng nhiều phần mềm riêng tại địa phương.

ThS-LS Lý Ngọc Sơn, giảng viên Học viện Tư pháp, nguyên thẩm phán TAND TP Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương trước đây, nhận định bất động sản là loại tài sản đặc thù. Một giao dịch có thể đồng thời liên quan đến tài sản chung vợ chồng, thừa kế, đồng sở hữu, thế chấp, thi hành án, nghĩa vụ thuế và đăng ký đất đai. Nếu bỏ công chứng nhưng không thiết lập cơ chế kiểm tra tương đương, rủi ro sẽ chuyển từ khâu phòng ngừa sang tranh chấp tại tòa án.

Công chứng viên Nguyễn Thị Hồng Phúc, Trưởng Văn phòng Công chứng Phú Giáo cho rằng công chứng không chỉ xác nhận chữ ký, mà còn kiểm tra năng lực chủ thể, quyền sở hữu, quyền định đoạt và giải thích hậu quả pháp lý cho các bên. Nhóm dễ chịu thiệt hại nhất sẽ là người cao tuổi, người ít hiểu biết pháp luật và người mua tài sản có quan hệ sở hữu phức tạp. “Phí công chứng thực chất là chi phí phòng ngừa rủi ro pháp lý. Nếu bỏ công chứng bắt buộc, chi phí này sẽ chuyển thành chi phí xử lý tranh chấp, kiện tụng và các thiệt hại phát sinh, thường lớn hơn nhiều so với chi phí phòng ngừa ban đầu”, công chứng viên Phúc nhận định.

Một vấn đề khác cần được làm rõ là nguồn dữ liệu thị trường. Chính dự thảo, tại Điều 74, vẫn xác định dữ liệu công chứng là một trong các nguồn đầu vào để định giá đất. Nếu phần lớn giao dịch cá nhân không còn qua công chứng, dữ liệu về lịch sử giao dịch và giá chuyển nhượng có nguy cơ bị thu hẹp, ảnh hưởng đến minh bạch thị trường và công tác quản lý thuế.

Bỏ công chứng phải đi cùng “hàng rào số”

Việc cải cách không nên dừng ở lựa chọn “giữ hay bỏ công chứng”, mà phải trả lời câu hỏi cơ quan nào sẽ thay thế chức năng kiểm soát rủi ro. Trước hết, chỉ nên cho phép giao dịch không qua công chứng khi hệ thống đăng ký đất đai có thể kiểm tra theo thời gian thực thông tin về chủ sử dụng, tình trạng hôn nhân, đồng sở hữu, quy hoạch, thế chấp, kê biên, ngăn chặn giao dịch và nghĩa vụ tài chính. Mỗi hồ sơ cần có mã giao dịch duy nhất; thửa đất phải được tạm khóa ngay khi cơ quan đăng ký tiếp nhận nhằm ngăn việc chuyển nhượng đồng thời cho nhiều người.

Giá thanh toán thực tế phải được ghi đầy đủ trong hợp đồng và dòng tiền cần thực hiện qua ngân hàng. Với giao dịch giá trị lớn, nên áp dụng tài khoản phong tỏa hoặc ký quỹ; tiền chỉ được giải ngân sau khi hồ sơ đăng ký biến động được chấp nhận. Những giao dịch qua ủy quyền, liên quan đến tài sản thừa kế, tài sản chung hoặc hồ sơ có dấu hiệu bất thường vẫn cần công chứng bắt buộc.

Luật sư Đào Thị Bích Liên, Đoàn Luật sư TP.HCM khuyến nghị người mua phải kiểm tra quy hoạch, thế chấp, kê biên, tranh chấp, tình trạng hôn nhân và quyền định đoạt của bên bán; không thanh toán toàn bộ tiền khi chưa hoàn tất sang tên. Dù pháp luật không bắt buộc, các bên vẫn nên tự nguyện công chứng đối với tài sản có giá trị lớn hoặc hồ sơ phức tạp.

Cải cách thủ tục là cần thiết, nhưng điều kiện tiên quyết phải là dữ liệu “đúng, đủ, sạch, sống” và một cơ chế xác thực đủ mạnh. Khi cơ sở dữ liệu công chứng thống nhất toàn quốc vẫn đang được xây dựng và kết nối theo thời gian thực, việc bỏ ngay lớp kiểm soát hiện hữu có thể tạo ra khoảng trống. Đơn giản hóa phải làm giảm tổng chi phí xã hội, không phải chuyển chi phí từ quầy công chứng sang tòa án.