Làm rõ mã định danh điện tử trong giao dịch bất động sản

Sáng 22/8, tại phiên thảo luận hội trường, góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, đại biểuNguyễn Thị Yến Nhi, Phó Trưởng đoàn ĐBQH chuyên trách tỉnh Vĩnh Long đánh giá, việc cấp mã định danh điện tử duy nhất cho từng bất động sản là bước đột phá, giúp quản lý xuyên suốt vòng đời bất động sản, kiểm soát dòng tiền, hạn chế thất thu thuế từ giao dịch “hai giá” và ngăn tình trạng một bất động sản bị bán cho nhiều người.

Tuy nhiên, đại biểulưu ý khoản chuyển tiếp tại Điều 61 của dự thảo, theo đó trong thời gian chưa có mã định danh điện tử, giao dịch vẫn thực hiện theo quy định cũ. Do đó, đại biểu đề nghị luật ấn định thời hạn bắt buộc, cụ thể đến hết ngày 31/12/2028, 100% dự án bất động sản mở bán mới trên toàn quốc phải có mã định danh điện tử. Từ năm 2029, quy định này sẽ tạo cơ sở quản lý thống nhất quá trình hình thành, giao dịch và chuyển nhượng bất động sản.

Cũng góp ý về mã định danh điện tử, đại biểuPhạm Thế Anh (Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hoá)đề nghị, dự thảo cầnlàm rõ mối quan hệ giữa mã định danh và phương thức giao dịch điện tử. Việc bất động sản được cấp mã định danh không đồng nghĩa với bắt buộc phải thực hiện giao dịch bằng phương thức điện tử.

Vì thế,xác định mã định danh điện tử là thuộc tính số dùng để định danh duy nhất bất động sản, có thể sử dụng cả trong giao dịch truyền thống và giao dịch điện tử; đồng thời bổ sung khái niệm, nội hàm và quy trình của các phương thức giao dịch bất động sản.

Dùng AI phát hiện giao dịch bất động sản bất thường

Không chỉ đề xuất đẩy nhanh việc cấp mã định danh điện tử, đại biểuNguyễn Thị Yến Nhi cho rằng, công khai, minh bạch thông tin bất động sản là yếu tố then chốt để hạn chế bất cân xứng thông tin, một trong những nguyên nhân dẫn đến lừa đảo, đầu cơ trên thị trường. Vì thế, chủ đầu tư cần công khai đầy đủ thông tin về pháp lý dự án, quy hoạch chi tiết, tiến độ xây dựng, tình trạng thế chấp ngân hàng trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Để quy định được thực hiện thực chất, cần có chế tài rõ đối với chủ đầu tư không công khai hoặc công khai không chính xác, sai lệch thông tin trước khi đưa bất động sản vào kinh doanh. Theo đó, hợp đồng ký với khách hàng có thể bị coi là vô hiệu, đồng thời chủ đầu tư có thể bị xử phạt từ 5-10% tổng giá trị dự án.

Đồng thời, cầnsiết quy định về tiền đặt cọc đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Đại biểu cho rằng mức trần đặt cọc 5% là cần thiết, đồng thời đề nghị khoản tiền này được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng thương mại và chỉ sử dụng đúng mục đích chuẩn bị đầu tư xây dựng dự án.

Về bảo lãnh ngân hàng, đại biểu đề nghị thư bảo lãnh cấp cho từng người mua nhà phải là điều kiện bắt buộc trước khi chủ đầu tư thu tiền đợt đầu tiên.

Đại biểuPhạm Thế Anh cũng đề nghị, làm rõ nền tảng giao dịch điện tử trong hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Cần xác định rõ nền tảng này thuộc thành phần nào, đơn vị nào vận hành và chịu trách nhiệm khi xảy ra sự cố.

Đại biểu đề xuất bổ sung nền tảng ứng dụng giao dịch điện tử vào hệ thống thông tin, đồng thời quy định rõ trách nhiệm của đơn vị vận hành nhằm bảo đảm quyền lợi các bên giao dịch.

Đáng chú ý, đại biểu Phạm Thế Anh đề nghị, xây dựng quy trình ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI) để phân tích dữ liệu lớn về nhà ở và thị trường bất động sản, qua đó tự động phát hiện các giao dịch bất thường về giá, tần suất giao dịch hoặc thông tin định danh của các chủ thể tham gia. Đây sẽ là công cụ hỗ trợ quản lý, điều tiết thị trường, tăng tính minh bạch và giúp giá bất động sản tiệm cận hơn với giá trị thực tế. Kết quả phân tích có thể được cung cấp cho xã hội theo hình thức miễn phí hoặc thu phí tùy loại thông tin.