Môi giới tự do hết chỗ đứng ?

Tại Kỳ họp thứ 6, ngày 28/11/2023, Quốc hội khóa XV đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản, gồm 10 Chương, 82 Điều. Trong đó, có quy định "môi giới bất động sản không được hành nghề tự do kể từ ngày 01/01/2025”.

Nếu như trước đây, nhiều môi giới bất động sản có thể hợp tác, cộng tác với một lúc nhiều công ty hay hoạt động tự do, tự phát thì giờ đây, mỗi môi giới phải gắn bó và được quản lý bởi 1 sàn giao dịch hoặc 1 công ty. Đồng thời, cá nhân kinh doanh bất động sản chỉ được mua bán sản phẩm do doanh nghiệp mình đang làm việc phân phối, triển khai và phải tuân thủ quy chế của nơi làm việc. Ngoài ra, nhà môi giới phải hành nghề trong thời gian chứng chỉ còn thời hạn (thời hạn chứng chỉ hành nghề không quá 5 năm).

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cả nước có khoảng hơn 300.000 môi giới bất động sản nhưng vẫn còn 40.000 người chưa có chứng chỉ hành nghề. Trước kia, các cá nhân "tay ngang" có thể dễ dàng làm môi giới bất động sản. Những người này có thể là sinh viên, xe ôm, người bán trà đá hay công nhân, viên chức...

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, việc người người, nhà nhà có thể làm môi giới khiến chất lượng nhân sự không được kiểm soát. Bởi vậy, việc bắt buộc các doanh nghiệp phải ký hợp đồng lao động và chịu trách nhiệm đào tạo, nâng cao kiến thức hành nghề hằng năm cho người môi giới sẽ dần loại bỏ "môi giới tay ngang" trên thị thị trường.

Ông Nguyễn Thái Bình – Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đông Tây Land nhận định, trong bối cảnh nghề môi giới bất động sản ngày càng chuyên nghiệp và được luật pháp hóa với những điều luật mới ngày càng rõ ràng, những người môi giới tự do sẽ dần dần không còn chỗ đứng trên thị trường, cho dù không thể hết ngay lập tức mà cần thêm nhiều năm nữa.

"Các doanh nghiệp đa số bán hàng sơ cấp, những hàng mới như chung cư, nhà khu dân cư. Vậy thì hàng thứ cấp ai bán, đa số là các môi giới tự do bán. Bây giờ có công ty nào bán đất ruộng đất rẫy hay không. Cho nên tôi nghĩ về dài hạn, cò đất sẽ càng ngày càng ít đi nhưng cần có thời gian vì hiện giờ rất khó quản lý" - Ông Nguyễn Thái Bình lý giải.

Giải pháp cho môi giới tự do

Bà Hà Thị Thục Uyên – Tổng Giám đốc Công ty TNHH Công nghệ Bất động sản Rever cho rằng, hiện nay trên thị trường vẫn còn không ít môi giới tự do chưa có bằng cấp, chứng chỉ. Khác với giai đoạn thị trường không đòi hỏi năng lực như trước đây, những quy định mới ban hành đã bắt buộc môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và chỉ được hoạt động ở một công ty.  Bởi vậy giờ đây, người bán nhà vừa phải có bằng cấp hay một nơi làm việc duy nhất, vừa phải liên tục bồi dưỡng nghiệp vụ, nâng cấp kiến thức, kỹ năng, cải thiện năng lực trong bối cảnh thị trường cạnh tranh khốc liệt hiện nay. Thời gian tới, các môi giới không có bằng cấp, chứng chỉ hay năng lực chuyên môn sẽ sớm không còn chỗ đứng. 

"Chia sẻ thông điệp đến các đồng nghiệp đó là không cần chờ đợi luật hóa hay nhà nước ủng hộ, chúng ta đã chọn nghề này thì nên tự chuyên nghiệp hóa bản thân bằng cách thông qua các khóa học để có chứng chỉ hành nghề. Từ đó chúng ta sẽ nâng cấp dịch vụ của bản thân mình. Lúc đó chúng ta có làm tự do hay không thì vẫn là những người môi giới chân chính" - Bà Hà Thị Thục Uyên nói. 

Những quy định mới đặt ra sẽ đem lại nhiều mặt tích cực nhưng vẫn tồn tại một vài khó khăn. Theo Luật sư Lê Trọng Thêm - Trưởng ban pháp chế Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), những quy định mới sẽ hạn chế tình trạng môi giới thiếu sự quản lý, giám sát, hoạt động tự do tràn lan không tuân thủ quy định nhưng cũng có thể khiến cho nhiều môi giới có chứng chỉ, bằng cấp không có chỗ đứng.

Thời gian qua, không ít doanh nghiệp cắt bớt chi phí nhân sự cố định, tránh gánh các chi phí về lương, bảo hiểm, thuế,… bằng cách né ký hợp đồng lao động với môi giới mà chỉ ký hợp đồng cộng tác thời vụ. Sắp tới, một số lượng người môi giới cho dù có chứng chỉ hành nghề cũng chưa chắc có thể ký hợp đồng lao động với các công ty, từ đó sẽ khó hoạt động đúng theo quy định. Bởi vậy, khi có chứng chỉ hành nghề, môi giới bất động sản có thể cân nhắc mở công ty để hoạt động độc lập hoặc liên kết để mở mô hình các công ty cổ phần, công ty TNHH.

"Về tác động của yếu tố thuế, ví dụ nếu đi làm thuê thì sẽ chịu 35% thuế thu nhập cá nhân. Nếu đi làm chủ, khi có doanh thu thì phải chịu 20% thuế thu nhập doanh nghiệp, xuất VAT 10% nữa là 30%, khi có lợi nhuận từ các hoạt động của công ty thì chúng ta phải chịu thêm 5% lợi nhuận từ đầu tư vốn nữa, cuối cùng cộng lại vẫn là 35%" - Luật sư Lê Trọng Thêm lưu ý.

Để môi giới có chứng chỉ hành nghề có thể thành lập công ty bất động sản hoạt động độc lập, cần ít nhất gần 10 triệu đồng tiền vốn và phải có quy chế hoạt động của các công ty môi giới. Đồng thời, theo Nghị định 96, các công ty muốn thành lập phải có địa điểm trụ sở hoạt động giao dịch ổn định trên 12 tháng, có cơ sở kỹ thuật, máy móc thiết bị phục vụ cho hoạt động của doanh nghiệp. Trước khi hoạt động phải đăng tải thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản lên hệ thống.

Nhiều chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp đánh giá, việc luật hóa quy định quản lý các nhà môi giới bất động sản là bước tiến mới trong các quy định pháp luật khiến nghề kinh doanh bất động sản trở nên chuyên nghiệp hơn, góp phần minh bạch hóa thị trường.