Trước thực trạng giá nhà ở vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân, cùng với việc cải tạo, phá dỡ chung cư cũ, xuống cấp đối mặt với nhiều khó khăn, nhiều ý kiến đề xuất, nên quy định niên hạn sử dụng cho chung cư.

Gỡ "nút thắt" cải tạo chung cư cũ từ quy định niên hạn

Nhiều năm sinh sống tại chung cư cũ, chị Trịnh Thu Thủy (phường Hoàng Mai, Hà Nội) khá thấm thía với cảnh chung cư xuống cấp, lối đi chung bị bong tróc, tường trơ lõi thép, nhưng không có kinh phí tu sửa. Nhiều lần tòa nhà được lấy ý kiến để xây lại, nhưng không thành công.Bởi vậy, chị Thủy rất mong muốn nhà chung cư, nhà cao tầng được quy định niên hạn sử dụng.

"Rất nên quy định niên hạn của chung cư, bởi về cơ bản các công tình cao tầng cũng có thời hạn sử dụng nhất định, không thể mãi mãi được. Nếu quy định niên hạn chung cư, không chỉ giúp Nhà nước quản lý được các chung cư cao tầng, còn hỗ trợ cho những người mua chung cư có nhìn nhận và biết được mình có nên mua chung cư hay không. Tôi nghĩ việc quy định niên hạn chung cư cũng quyết định giá nhà và nếu giá nhà hạ thì việc tiếp cận của người dân đối với nhà ở sẽ cao hơn và tốt hơn so với bây giờ", chị Thủy bày tỏ.

TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam chỉ ra rằng, việc chưa có quy định về niên hạn chung cư là một trong những nguyên nhân gây khó khăn cho việc cải tạo chung cư cũ, xuống cấp thời gian qua."Ở Hà Nội có những giai đoạn bán chung cư cho người dân tính cả giá tiền đất phân bổ vào từng căn hộ, sau đó từng tầng lại có hệ số khác nhau nên khi thực hiện cải tạo gặp nhiều khó khăn. Để tạo nên giá cả cho hợp lý và tạo thuận lợi cho Hà Nội có thể tái thiết khi cần thiết thì việc xác định thời hạn chung cư là điều cần phải làm", TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm nhìn nhận.

Theo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất: Khi nhà hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế, hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn, UBNDcấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình theo quy định của pháp luật.

Và theo Bộ Xây dựng, nếu cư dân không tham gia góp vốn xây dựng lại, quỹ đất sẽ được bàn giao để Nhà nước lựa chọn nhà đầu tư xây dựng dự án mới. Khi đó, chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất tương ứng. Bộ Xây dựng đề xuất cơ chế tái định cư tại chỗ nếu khu đất vẫn phù hợp quy hoạch và tiếp tục xây dựng chung cư mới.

TS. Hoàng Văn Cường, Nguyên Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính Quốc hội cũng ủng hộ quy định thời hạn sử dụng chung cư. Theo ông Cường, việc quy định thời hạn sở hữu chung cư là tiền đề giúp thúc đẩy xu hướng thuê nhà, thay vì xu hướng mua nhà. Hiện nay, người Việt Nam vẫn mang tâm lý mua nhà như một tài sản để lại cho con cháu. Điều này không sai, nhưng sẽ dẫn tới hệ quả là khi nhà xuống cấp, không xử lý được câu chuyện giải tỏa, phá dỡ khi công trình hết thời hạn sử dụng.

"Chung cư có thời hạn, tuổi thọ của nó khi đến thời hạn là phải phá bỏ đi nên thực ra cái gọi là sở hữu vĩnh viễn chỉ trên giấy tờ thôi, còn đến thời hạn vẫn phải đập đi xây lại. Nếu chúng ta quy định sở hữu chung cư theo thời hạn của công trình sẽ phải trả tiền cho chung cư theo giá thấp, đếnkhi nhà hỏng thì bỏ tiền ra mua nhà mới. Như thế sẽ được ở trong môi trường an toàn, xây dựng đồng bộ hơn", TS. Hoàng Văn Cường lưu ý.

Trả lại giá trị thực, đưa giấc mơ an cư đến gần người dân

Theo ông Phạm Đức Toản, Giám đốc Công ty CP đầu tư và phát triển bất động sản EZ Việt Nam, việc quy định niên hạn sử dụng chung cư sẽ đảm bảo yếu tố một số yếu tố như: Thứ nhất, đảm bảo sự an toàn cho người sử dụng; thứ hai, đảm bảo tính pháp lý để sau này có thể dễ dàng thực hiện việc cải tạo, chỉnh trang, thậm chí là xây dựng lại.

"Đơn giản nhất là nhìn vào những tập thể cũ chỉ4 -5 tầng, nhưngđến thời điểm bây giờ triển khai xây dựng lại rất khó khăn, khi liên quan đến tính sở hữu, nghĩa là đều quy định lâu dài. Cho nênkhi chúng ta đã quy định được thời hạn sẽcó pháp lý để thực hiện được việc cải tạo sau này. Bên cạnh đó đảm bảo yếu tố nữa là giảm giá nhà, bởi khi xác định nhà chung cư để ở chứ không phải tài sản hay là để đầu cơ", ông Toản chỉ ra.

TS.KTS Đặng Việt Dũng, Phó Trưởng khoa Kiến trúc và Quy hoạch, Trường Đại học Xây dựng Hà Nội đánh giá, Bộ Xây dựng đề xuất quyền sở hữu căn hộ tự động chấm dứt theo niên hạn công trình trong bối cảnh hiện nay là hợp lý. Điều này sẽ khiến giá chung cư không bị leo thang, thậm chí người dân có thể thuê dài hạnthay vì mua, hoặc đầu cơ chung cư khi coi đó là một loại tài sản tích lũy.

"Mục tiêu quy định niên hạn chung cưđể làm gì? Để tăng cường quản lý an toàn nhà chung cư. Hai nữa là cũng gắn cơ học thời hạn sở hữu tài sản với tuổi thọ thiết kế của công trình. Quy định mớicũng sẽ tạo ra nhiều hệ quả về tâm lý xã hội, biến động của thị trường bất động sản, tạo tâm lý e ngại khi mua căn hộ", ông Dũng thừa nhận.

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng khẳng định, quy định thời hạn sử dụng chung cư là một đột phá. Khi chuyển sang chung cư sở hữu có thời hạnngười dân sẽ phải cân đối giữa thuê và mua. Lúc đó, giá trị thực của nhà chung cư sẽ sát với giá thị trường, giúp giá nhà giảm xuống.

"Nếu nhà nước chỉ cho sở hữu chung cư 50 năm, nhu cầu đầu tư sẽ giảm đi, giúp cho thị trường nắm bắtrõ những ai muốn sở hữu nhà 50 năm, 70 năm hay sở hữu lâu dài để chấp nhận mua giá mua khác nhau. Nếu Nhà nước có chính sách và quy hoạch rõ ràng, tạo ra sựlựa chọn của khách hàng,phù hợp với nhu cầu của người dân", ông Khánh đồng tình.

Luật Nhà ở (sửa đổi) được kỳ vọng tạo đột phá chính sách, tháo gỡ rào cản pháp lý, giúp người dân tiếp cận nhà ở phù hợp, đồng thời thúc đẩy doanh nghiệp tham gia phát triển thị trường bất động sản bền vững hơn. Đặc biệt, nếu quy định sử dụng chung cư có thời hạn, trong tương lai sẽ không xảy ra bất cập trong việc sửa chữa, cải tạo những công trình này khi xuống cấp.Do đó, quy định mới không chỉ tạo hành lang pháp lý phù hợp, mà còn góp phần đưa giấc mơ an cư của người dân đến gần hơn với thực tế.