Giá chung cư hạ nhiệt nhưng vắng người mua

Mặc dù nhận thấy giá chung cư cũ đã giảm so với năm ngoái, song chị Nguyễn Hiền hiện đang thuê nhà tại Hà Nội vẫn quyết định tiếp tục quan sát thị trường vì nhiều lý do:"Như mình quan sát là mình đã thấy bắt đầu có dấu hiệu giảm. Ví dụ như là một căn chung cư ở khu Hoàng Đạo Thúy, khoảng trên 90m2 trước đây thì phải 7 tỷ rưỡi, thì hiện nay mình đang thấy xuống khoảng 5 tỷ rưỡi. Tuy nhiên đấy là một chung cư mà cũng có khoảng trên dưới 10 năm đến 15 năm, và với mức giảm như thế nó vẫn chưa phù hợp với mức thu nhập của người mua".

Mức thu nhập chưa tương ứng với mức tăng chi phí sinh hoạt, lãi suất vay mua nhà vẫn còn neo cao, giá bán tuy có giảm song chưa tương xứng với chất lượng và niên hạn của căn hộ… Là những yếu tố khiến nhiều người có nhu cầu mua nhà ở thực như chị Hiền còn băn khoăn.

Khảo sát trên các hội nhóm và nền tảng giao dịch bất động sản gần đây cho thấy, làn sóng rao bán “cắt lỗ” chung cư tại Hà Nội. Tại một số khu vực phía Tây và Tây Nam Hà Nội, mức điều chỉnh thậm chí lớn hơn nhiều so với mức giảm bình quân của thị trường. Một căn hộ khoảng 70 mét vuông tại Kiến Hưng từng được chào giá 4,4 tỷ đồng, nay còn khoảng 2,8 tỷ đồng.

Tại Dương Nội, một căn hộ 55 mét vuông cũng được chủ nhà giảm khoảng 1,2 tỷ đồng. Nhưng với người mua nhà, giảm giá chỉ là một phía của câu chuyện.

Lãi suất ngân hàng cũng là một trong những nguyên nhân được bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành Công ty CBRE Việt Nam chỉ ra khiến thanh khoản thị trường chưa cao dù giá đã hạ nhiệt:"Tính thanh khoản của thị trường bị chậm lại do nhiều yếu tố ảnh hưởng, đặc biệt liên quan đến khả năng vay ngân hàng, lãi suất ở mức 9-10% là khá cao. Nửa cuối năm 2026 chúng tôi nghĩ rằng đây tiếp tục là thách thức của thị trường".

Đưa giá về giá trị thực để khơi thông thanh khoản

Theo Bộ Xây dựng, trong quý II/2026, giá bán căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp tại nhiều địa phương có xu hướng giảm so với quý trước. Báo cáo của CBRE Việt Nam cũng cho biết giá bán căn hộ thứ cấp trung bình giảm xuống còn khoảng 60 triệu đồng/m2, giảm gần 3% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên thị trường thứ cấp ghi nhận mức điều chỉnh giảm kể từ cuối năm 2022.

Không chỉ xuất hiện ở phân khúc trung cấp, tình trạng giảm giá còn lan sang nhóm căn hộ cao cấp. Điều này nằm ở tâm lý của người mua chờ đợi những điều chỉnh mới theo Luật Đất đai sửa đổi dự kiến được Quốc hội thông qua cuối năm nay.

Một người mua nhà cho biết:"Chính phủ cũng đang dự thảo Luật Đất đai sẽ trình thông qua ở Quốc hội, đó là việc chung cư có niên hạn sử dụng. Rõ ràng rằng đấy sẽ không phải là một mặt hàng để hấp dẫn người mua nữa".

Tuy nhiên, ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc kênh thông tin Batdongsan.com.vn cho rằng, việc Nghị quyết số 21 do Ban Chấp hành Trung ương ban hành định hình các quan điểm và định hướng lớn về việc sửa đổi, hoàn thiện đồng bộ Luật Đất đai là một điểm tích cực làm minh bạch thị trường đất đai đồng thời bảo vệ quyền lợi cho người mua. Người dân cần phải làm rõ quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản:

"Ở đây, chúng ta cần phân biệt rõ hai khái niệm sở hữu và sử dụng. Quyền sở hữu tài sản đã được nhấn mạnh nhiều lần là luôn được bảo toàn. Tuy nhiên, quyền sử dụng sẽ theo niên hạn chung cư, dựa trên chất lượng xây dựng và tuổi thọ công trình nhằm mục tiêu cao nhất là đảm bảo chất lượng sống của người dân. Chúng ta cần chờ Luật chính thức ban hành, khi đó sẽ có cơ chế cụ thể về việc đóng góp cũng như đền bù để đảm bảo tối đa quyền lợi của chủ sở hữu."

Có thể thấy sau nhiều năm tăng giá, thị trường căn hộ thứ cấp đã bắt đầu phát đi tín hiệu điều chỉnh giảm song chưa đồng nghĩa với phục hồi thanh khoản. Các chuyên gia cho rằng, từ nay đến cuối năm cho thấy thị trường có thể tiếp tục phân hóa, trong đó thanh khoản sẽ là yếu tố quyết định xu hướng giá. Với người mua, đây là thời điểm có thêm dư địa lựa chọn và thương lượng, nhưng không nên chạy theo tâm lý bắt đáy; cần cân đối giá trị căn hộ, chất lượng, pháp lý và khả năng trả nợ.

Còn với thị trường, bài toán quan trọng là đưa giá bán về gần hơn với khả năng chi trả và chất lượng thực tế, qua đó khơi thông thanh khoản và tạo nền tảng cho một thị trường bền vững hơn.