Thị trường bất động sản thanh khoản yếu, nhiều nơi “cắt lỗ” vẫn khó bán

Bước sang quý II/2026, sau giai đoạn tăng nóng, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ điều chỉnh rõ nét, thể hiện qua tình trạng giao dịch trầm lắng kéo dài. Tại nhiều khu vực, đặc biệt ở phân khúc đất nền và sản phẩm đầu tư, thanh khoản giảm mạnh, lượng giao dịch thành công ở mức thấp.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, trong quý I/2026, giá rao bán đất nền tại Hà Nội đã giảm khoảng 4% so với cuối năm 2025, trong khi nhà riêng tại TP.HCM giảm khoảng 2%. Dù mức điều chỉnh chưa lớn, nhưng phản ánh rõ xu hướng thị trường đang đi vào giai đoạn điều chỉnh và sàng lọc.

Thực tế tại các khu vực từng “sốt nóng” như Hòa Lạc hay Sóc Sơn cho thấy áp lực bán ra đang gia tăng. Nhiều nhà đầu tư chấp nhận giảm giá, treo biển “cắt lỗ” để tìm thanh khoản, song giao dịch thực tế vẫn khá hạn chế.

Chị Nguyễn Thị Thái, một môi giới tại khu vực Hòa Lạc cho biết: “Nguồn hàng cắt lỗ hiện nay nhiều hơn trước, nhưng phần lớn người mua vẫn chưa xuống tiền. Họ cho rằng mức giảm này chưa đủ hấp dẫn nên tiếp tục chờ thêm”.

Tương tự, tại Sóc Sơn, chị Vũ Thu Hương môi giới chia sẻ: “Nhiều lô đất được rao bán thấp hơn giai đoạn đỉnh, nhưng thực tế vẫn cao hơn giá mua ban đầu của nhà đầu tư. Vì vậy, nhiều người mua nhận định đây chưa phải cắt lỗ thực sự nên vẫn đứng ngoài quan sát”.

Diễn biến này cho thấy tâm lý thị trường đã thay đổi đáng kể. Nếu như trước đây, chỉ cần giảm giá nhẹ cũng có thể kích thích giao dịch, thì hiện nay người mua trở nên thận trọng hơn, sẵn sàng chờ đợi mức giá tốt hơn thay vì “bắt đáy sớm”.

Thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc

Đánh giá về xu hướng hiện tại, ông Bạch Dương, Tổng Giám đốc Batdongsan.com cho rằng, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn chuyển đổi quan trọng, với sự phân hóa và sàng lọc ngày càng rõ nét.

“Dữ liệu 10 năm cho thấy bất động sản là kênh tích lũy giá trị bền vững, ít bị chi phối bởi các cú sốc ngắn hạn hơn so với vàng hay chứng khoán. Giá trị của bất động sản đến từ nhu cầu ở thực luôn tồn tại, sự cải thiện của hạ tầng và quá trình đô thị hóa kéo dài", ông Bạch Dương nhận định.

Theo ông Bạch Dương,năm 2026 là giai đoạn thị trường chuyển sang trạng thái củng cố. Những khó khăn như lãi suất hay biến động kinh tế đang đóng vai trò “thanh lọc”, buộc nhà đầu tư phải cơ cấu lại danh mục và loại bỏ các tài sản rủi ro.

Đáng chú ý, ông cũng cho rằng đây là cơ hội đối với những người có sẵn dòng tiền: “Dù có nhiều khó khăn, nhưng đây cũng là thời điểm thuận lợi cho những nhà đầu tư và người mua sẵn dòng tiền hoặc ít sử dụng đòn bẩy tài chính tiếp cận các sản phẩm tốt với mức giá hợp lý hơn”.

Tuy nhiên, thực tế thị trường cho thấy mức giá hiện nay vẫn chưa đủ để tạo lực cầu mạnh. Một trong những nguyên nhân chính là do phần lớn các giao dịch được quảng bá là “cắt lỗ” nhưng thực chất chỉ là giảm kỳ vọng lợi nhuận.

Đánh giá về thị trường giai đoạn này, TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam nhận định: “Phần lớn hiện tượng được gọi là “cắt lỗ” trên thị trường bất động sản hiện nay thực chất mới chỉ là cắt giảm kỳ vọng lợi nhuận, chứ chưa phải bán thấp hơn mặt bằng vốn thực bỏ ra. Cần phân biệt rõ giá thành, giá bán và giá thị trường. Với người mua, giá giảm chưa chắc đã rẻ nếu vẫn vượt xa giá trị khai thác thực và khả năng tạo dòng tiền”.

Chính vì vậy, thị trường đang rơi vào trạng thái giằng co, bên bán chịu áp lực tài chính nhưng chưa muốn giảm sâu, trong khi bên mua kỳ vọng giá sẽ tiếp tục điều chỉnh. Kết quả là thanh khoản duy trì ở mức thấp, dù nguồn cung rao bán gia tăng. Ở góc nhìn dài hạn, xu hướng này được đánh giá là cần thiết để thị trường quay về giá trị thực. Các sản phẩm phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính hoặc mang tính đầu cơ cao sẽ tiếp tục chịu áp lực.

Giới chuyên gia cho rằng, quá trình “cắt lỗ” thực sự có thể còn tiếp diễn trong thời gian tới, đặc biệt khi áp lực tài chính chưa được giải tỏa hoàn toàn. Chỉ khi giá giảm về mức phản ánh đúng giá trị thị trường, dòng tiền mới có khả năng quay trở lại.