"Khủng hoảng thừa" căn hộ cao cấp

Theo Bộ Xây dựng, trong quý I/2026, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực khi hành lang pháp lý tiếp tục được hoàn thiện, nhiều dự án tồn đọng được tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện bổ sung nguồn cung mới cho thị trường.

Tuy nhiên, thị trường vẫn đang đối mặt với hàng loạt thách thức như biến động địa chính trị toàn cầu, áp lực lạm phát, tỷ giá, chi phí xây dựng tăng cao do giá nguyên vật liệu và logistics leo thang, đặc biệt là mặt bằng lãi suất vẫn neo cao.

Dữ liệu thống kê cho thấy, trong quý I có 30.857 giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ được ghi nhận, cùng với 108.998 giao dịch đất nền. Lượng tồn kho bất động sản hiện vào khoảng 29.860 sản phẩm, gồm 10.496 căn chung cư, 10.474 căn nhà ở riêng lẻ và 8.890 lô đất nền.

Trong khi thanh khoản chưa thực sự bứt phá, giá căn hộ chung cư mới mở bán vẫn tiếp tục tăng mạnh do chi phí đầu vào và chi phí vốn gia tăng, qua đó thiết lập mặt bằng giá mới tại nhiều địa phương.

Tại Hà Nội, giá bán căn hộ trung bình đã lên tới khoảng 128 triệu đồng/m2. Nhiều dự án cao cấp đang được chào bán với mức giá rất cao. Theo ghi nhận, nhiều dự án đã và đang chuẩn bị mở bán trên thị trường đều có mức giá trung bình nêu trên.

Đơn cử, dự án chung cư cao cấp tại tổ hợp Cao Xà Lá ghi nhận mức giá thăm dò (rumor) ở ngưỡng 220-280tr/m², tương đương căn 1 phòng ngủ từ 9 - 10 tỷ đồng; căn 2 phòng ngủ từ 12 - 15 tỷ đồng; căn 3 phòng ngủ từ 15 - 17 tỷ đồng; trong khi căn 4 phòng ngủ có thể lên tới 28 - 30 tỷ đồng.

Tại khu vực Tây Hồ, dự án The Reflection West Lake cũng được thăm dò mức giá dao động khoảng 150 - 250 triệu đồng/m2, tương đương từ 6 - 13,5 tỷ đồng mỗi căn tùy diện tích và vị trí. Dự án sở hữu lợi thế tầm nhìn Hồ Tây và được bàn giao với nội thất cao cấp.

Có mức thấp hơn nhưng tại dự án Rivea Residences tại quận Hoàng Mai hiện được chào bán phổ biến từ 93,7 triệu đồng/m2 đến hơn 130 triệu đồng/m2, tùy tầng, hướng view và chính sách bán hàng.

Theo các chuyên giaViện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services(DXS-FERI), nguồn cung tăng nhanh đang tạo sức ép lớn lên thanh khoản của các doanh nghiệp bất động sản, nhất là khi sức mua vẫn thận trọng và dòng tiền của người mua nhà chưa phục hồi mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh,Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng cảnh báo rủi ro dư cung trong trường hợp nguồn hàng mới đang tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp.

“Khi nhiều "ông lớn" đồng loạt tung ra sản phẩm cao cấp trong khi khả năng chi trả của người dân không theo kịp, thị trường sẽ đối mặt với nguy cơ dư cung, đặc biệt ở phân khúc chung cư cao cấp, hạng sang”, ông Thanh nhận định.

Thận trọng hơn,chọn lọc ngày càng cao

Theo báo cáo của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua quá trình thanh lọc lành mạnh.

Nếu như trước đây, tâm lý phổ biến của nhiều nhà đầu tư là sợ bỏ lỡ cơ hội và xuống tiền theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn thì nay người mua đã thận trọng hơn. Bên cạnh yếu tố pháp lý, năng lực chủ đầu tư, khả năng khai thác thực tế, tính thanh khoản và dư địa tăng trưởng của dự án ngày càng được đặt lên hàng đầu.

Theo đó, từ cuối quý III/2025, mặt bằng lãi suất tăng đã khiến tâm lý nhà đầu tư dè dặt. Dù vậy, giá bán sơ cấp vẫn duy trì cao do chi phí đầu vào của dự án ngày càng gia tăng.

Việc bảng giá đất mới có hiệu lực từ đầu năm 2026 theo hướng tiệm cận hơn với giá thị trường được đánh giá giúp tăng tính công bằng và minh bạch nhưng đồng thời cũng làm chi phí phát triển dự án tăng mạnh, khi giá đất chiếm tới 30% giá nhà.

Ngoài ra, thị trường còn chịu sức ép từ giá vật liệu xây dựng, chi phí tài chính, nhân công và các khoản chi phí triển khai liên quan. Từ khoảng tháng 3, nhiều dự án đã điều chỉnh giá bán tăng khoảng 2 - 5% so với giai đoạn trước khi các chi phí này dần được kết chuyển vào giá thành sản phẩm.

Cũng theo VARS IRE, thị trường hiện không còn tăng nóng như giai đoạn trước, nhưng vẫn vận hành dựa trên nền cầu thực và mức độ chọn lọc ngày càng cao. Nhìn về trung và dài hạn, VARS IRE dự báo thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng, song trong trạng thái sàng lọc khắt khe hơn.

Một trong những động lực quan trọng đến từ quá trình hoàn thiện và đồng bộ hóa hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, qua đó giúp thị trường minh bạch hơn và giảm rủi ro pháp lý.

Bên cạnh đó, hạ tầng sẽ tiếp tục đóng vai trò tái định hình không gian phát triển. Việc đẩy nhanh đầu tư các tuyến cao tốc Bắc - Nam, đường vành đai, metro, đường sắt cao tốc dự kiến triển khai hoặc sắp vận hành, hệ thống logistics được kỳ vọng tạo ra những cực tăng trưởng mới.

Tuy nhiên, nếu áp lực lãi suất vẫn hiện hữu, dòng tiền nhiều khả năng sẽ tiếp tục có xu hướng thận trọng, ưu tiên các kênh tài sản có tính thanh khoản cao hơn và các dự án có chính sách hỗ trợ lãi suất tốt trong dài hạn.

Theo hầu hết các chuyên gia trong ngành, yếu tố địa chính trị vẫn tiềm ẩn bất ổn. Xung đột kéo dài có thể ảnh hưởng đến năng lượng, chuỗi cung ứng toàn cầu, từ đó tác động đến lạm phát và xu hướng thắt chặt chi tiêu, gây ảnh hưởng trái chiều tới thị trường bất động sản.