Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại Kỳ họp thứ 4 và dự kiến xem xét thông qua theo quy trình 3 kỳ họp. Sau khi Chính phủ trình, ngày 3/11/2022, Quốc hội đã thảo luận tại tổ về dự án luật này với 228 lượt đại biểu Quốc hội phát biểu ý kiến tại 19 tổ.

Báo cáo của Tổng Thư ký Quốc hội về tổng hợp ý kiến cho thấy, đại biểu Quốc hội tán thành với sự cần thiết sửa đổi Luật Đất đai, song vẫn còn băn khoăn về nhiều nội dung cụ thể.

Dự án nào vì lợi ích quốc gia, công cộng?

Về thu hồi đất, trưng dụng đất, có ý kiến cho rằng quy định về thu hồi đất tại Điều 62 và Điều 73 của Luật Đất đai hiện hành còn nhiều vấn đề chưa rõ ràng khi không làm rõ việc thu hồi vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng, dẫn tới có thể bị lạm dụng trong quá trình thực hiện.

Do đó, đề nghị dự thảo luật cần làm rõ vấn đề này, có thể lập Phụ lục danh mục loại dự án nhà nước cần thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, lợi ích quốc gia, công cộng, tránh lạm dụng thu hồi đất.

Cũng có ý kiến đề nghị quy định rõ trong luật việc thu hồi đất chỉ ưu tiên cho mục đích quốc phòng, an ninh; không thu hồi đất cho mục đích phát triển kinh tế - xã hội, trừ những dự án đặc biệt quan trọng do Quốc hội quyết định.

Nhiều ý kiến đề nghị rà soát các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, cần có khái niệm, điều kiện, tiêu chí cụ thể để đảm bảo tính minh bạch, tránh lạm dụng, thu hồi đất tràn lan. Có đại biểu Quốc hội yêu cầu làm rõ dự án nào là vì lợi ích quốc gia, công cộng và dự án nào là vì mục đích thương mại, kinh tế đơn thuần.

Báo cáo tổng hợp cho thấy, có ý kiến đề nghị cân nhắc trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở nhằm tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; đề nghị nên thực hiện theo cơ chế tự thỏa thuận, phù hợp với tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW, bảo đảm quyền lợi của người dân, Nhà nước và doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, có ý kiến đề nghị nếu còn một phần hộ dân không đồng tình thì Nhà nước phải can thiệp, nếu không thì các doanh nghiệp không thể thực hiện được các dự án đô thị.

Đại biểu Quốc hội cũng kiến ngị làm rõ khái niệm “dự án đô thị”; rà soát các trường hợp “dự án đô thị”, “dự án khu dân cư nông thôn”, “dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở”, “dự án cải tạo xây dựng khu chung cư cũ” để xác định đó có phải là trường hợp để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hay không.

Một số ý kiến đề nghị cân nhắc bỏ nội dung quy định về thu hồi đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại, bởi vì đây là hoạt động kinh tế đơn thuần do chủ đầu tư là các doanh nghiệp bất động sản thực hiện. Việc Nhà nước tham gia vào quá trình thu hồi đất để chuyển giao cho các chủ đầu tư thực hiện dự án có thể làm phát sinh tranh chấp, khiếu kiện của người sử dụng đất.

Phải hài hòa lời ích khi bồi thường

Liên quan bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, có ý kiến cho rằng quy định về hai loại giá bồi thường theo thỏa thuận và do Nhà nước quy định sẽ tạo mâu thuẫn về giá giữa các dự án liền kề với nhau, khó thực thi. Có ý kiến đề nghị Nhà nước thực hiện đền bù một giá khi thu hồi đất song phải bảo đảm hài hòa giữa lợi ích Nhà nước, lợi ích doanh nghiệp và lợi ích của người dân.

Cũng có đại biểu băn khoăn Nhà nước và doanh nghiệp không đủ tiền để giải phóng mặt bằng khi không có quy định về giá trần cho bảng giá đất và giá thỏa thuận vì giá thị trường là rất khó xác định, do đó cần có quy định về giá trần trong thỏa thuận bồi thường.

Có ý kiến đề nghị nếu thu hồi đất cho mục đích công trình công cộng, phúc lợi xã hội, quốc phòng, an ninh, thì Nhà nước định giá theo giá quy định của Nhà nước; còn nếu Nhà nước thu hồi đất để giao cho doanh nghiệp làm dự án có sinh lợi thì phải định giá theo giá thị trường.

Tuy nhiên, Nhà nước vẫn phải kiểm soát giá này kể cả trong trường hợp doanh nghiệp có thể thỏa thuận với người dân với giá đền bù cao hơn giá Nhà nước quy định, thì Nhà nước cũng chỉ khấu trừ nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp tương đương với giá mà Nhà nước chấp nhận, chứ không phải doanh nghiệp thỏa thuận giá nào thì Nhà nước chấp thuận giá đó, làm sai lệch về thị trường giá đất.

Trong xác định mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất thu hồi, một số ý kiến đề nghị cần tính toán để điều tiết, phân phối phần địa tô chênh lệch do thay đổi quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, thực hiện các dự án tạo ra cho người có đất thu hồi, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người bị thu hồi đất và lợi ích của nhà đầu tư.

Có ý kiến đề nghị nghiên cứu để chủ đầu tư tự thương lượng trực tiếp với người dân theo giá thị trường, nhất là những dự án mang tính chất thương mại.

Một số ý kiến nhất trí với chủ trương bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Cũng có ý kiến cho rằng chủ trương này chưa được thực hiện tốt, phần lớn điều kiện nơi ở mới không bằng nơi ở cũ, cần có quy định cụ thể hơn trong Luật Đất đai (sửa đổi) lần này.

Đại biểu Quốc hội kiến đề nghị có cơ chế và phân công trách nhiệm giám sát, đánh giá việc thi hành nguyên tắc này để đảm bảo tính hiệu lực, hiệu quả và khả thi trong thực tiễn. Đề nghị thuê một cơ quan độc lập tiến hành đánh giá khu vực ảnh hưởng của dự án để bảo đảm minh bạch thông tin, tạo cơ sở để so sánh, giám sát việc thực hiện nguyên tắc việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Đối với dự án phát triển kinh tế có đan xen mục đích lợi nhuận và mục đích phục vụ quốc gia, công cộng, có ý kiến cho rằng điều tiết lợi ích hài hoà giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi thông qua việc quy định tỷ lệ % lợi nhuận được tạo ra từ dự án. Đối với dự án vì mục đích lợi nhuận của nhà đầu tư thì tuân thủ cơ chế thị trường trên cơ sở thoả thuận giữa người dân và nhà đầu tư thực hiện dự án./.